Condominialisti teorici

Spesso, sui quotidiani che normalmente trattano anche la materia condominiale, si leggono articoli che dimostrano chiaramente che l’articolista, esperto della materia condominiale, normalmente avvocati condominialisti, non hanno mai avuto modo di amministrare un condominio, infatti tra le cose che scrivono e la realtà c’è una differenza abissale, faccio qui di seguito alcuni esempi.

ASSEMBLEA: si raccomandano i 5 giorni liberi previsti dal codice civile, l’anticipo minimo con cui deve essere comunicata la convocazione, liberi perché non si deve tenere conto del giorno di consegna dell’avviso e del giorno dell’assemblea in prima convocazione.

Ebbene, nessuno raccomanda di fare molta attenzione AI TEMPI là dove si trasmette l’avviso di convocazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno. Si dà il caso che i 5 giorni liberi non hanno più senso, perché bisognerebbe attendere i tempi di giacenza della raccomandata alle Poste, i quali sono di 30 giorni, non a caso molte assemblee sono state impugnate, a giusta ragione, in quanto il condomino non aveva ricevuto o aveva ricevuto con notevole ritardo l’avviso nella propria cassetta postale.

Senza sottovalutare l’ipotetico pericolo di sentirsi dire che, pur avendo ricevuto la raccomandata, la busta non conteneva l’avviso per una banale dimenticanza di imbustamento, quindi meglio evitare l’imbustamento e inviare solo l’avviso.

DELEGHE: Tanti autori raccomandano, pur in assenza di un regolamento di condominio contrattuale che ne limiti il numero, di evitare di ricevere molte deleghe, ma al massimo 3 o 4 per non suscitare risentimenti negli altri condomini. Ebbene, personalmente, ho constatato che se non mi fossi attivato, da semplice condomino, per richiedere quante più deleghe possibili, di sicuro superiore a quattro, le assemblee, SEMPRE REGOLARI, non si sarebbero mai svolte se non ricorrendo costantemente al giudice o mandando in rovina il condominio.

VERIFICA CONTABILE: Molti autori consigliano di chiedere, con largo anticipo, rispetto alla discussione del rendiconto di gestione, per ISCRITTO, all’amministratore, le fotocopie delle fatture e/o documenti vari.

Ebbene, tanti amministratori non hanno strutture tali da potersi dedicare costantemente e nei tempi ragionevoli alle richieste scritte dei condomini e anche se fossero adeguatamente attrezzati, non avrebbero il tempo da dedicare ai condomini a mezzo posta. Personalmente ho sempre suggerito di fissare con largo anticipo un appuntamento presso lo studio dell’amministratore, il quale non avrebbe potuto esimersi dall’ottemperare alla richiesta, al limite avrebbe solo potuto chiedere uno slittamento dell’incontro nel caso fosse stato impegnato.

CONFERMA AMMINISTRATORE: Molti autori continuano ad ignorare le seguenti sentenze:
1) la prima delle due decisioni è la sent. n. 10701 del 15 maggio 2009 del Tribunale di Roma;
2) la seconda è la sent. 17 settembre 2009 del Tribunale di Bologna.

Le due sentenze contengono motivazioni quasi identiche che si basano sulla considerazione fondamentale che la delibera avente per oggetto la nomina dell’amministratore e la delibera avente invece per oggetto la riconferma dell’amministratore sono sottoposte a disposizioni normative diverse: l’art. 1135, n. 1, cod. civ. sulle competenze dell’assemblea per quanto riguarda la riconferma e l’art. 1136, comma 4, cod. civ. con la sua maggioranza qualificata per quanto riguarda la nomina.

In proposito conviene ricordare che l’art. 1135 cod. civ. indica le attribuzioni dell’assemblea e al n. 1 stabilisce che l’assemblea deve provvedere alla conferma dell’amministratore e alla sua eventuale retribuzione; mentre l’art. 1136, comma 4, stabilisce che alcune specifiche deliberazioni – tra cui quella che ha per oggetto la nomina o la revoca (ma non si dice anche la riconferma) dell’amministratore – devono essere comunque approvate con la maggioranza prevista dal secondo comma (vale a dire un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

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