Mutuo, fisso o variabile?

Possedere un immobile è, storicamente, uno dei sogni degli italiani. Nonostante la crisi del mattone di questi ultimi anni, il livello dei tassi, insolitamente ed eccezionalmente basso, potrebbe favorire una ripresa del mercato immobiliare visto che la possibilità di indebitarsi a tassi decisamente accessibili potrebbe spingere molte persone a “fare il grande passo”.

Nella maggioranza dei casi acquistare una casa significa infatti, specie per i più giovani, accendere un mutuo ipotecario.

COS’E’ IL MUTUO IPOTECARIO

Il mutuo altro non è che un contratto mediante il quale un mutuante (tipicamente un istituto bancario) fornisce al mutuatario una somma di denaro che quest’ultimo restituirà maggiorata degli interessi pattuiti in un determinato lasso temporale. Il mutuo è di lungo termine (superiore ai 5 anni) ed è detto “ipotecario” perché a garanzia del contratto il mutuatario fornisce al mutuante un’ipoteca sull’immobile oggetto di finanziamento. In altre parole se il mutuatario non pagherà, il mutuante potrà rivalersi sul bene ipotecato.

Al netto del fatto che dopo la crisi dei subprime americani accedere al credito immobiliare è diventato - fortunatamente - più stringente, il dilemma che ci si pone dinanzi quando ci si trova a dover avere a che fare con un mutuo è: meglio il tasso fisso o il tasso variabile? Alternativa, questa, che si sta ponendo anche a chi ha un mutuo in essere: conviene rinegoziare o surrogare un mutuo di una tipologia a beneficio dell’altra?

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La risposta, come spesso accade in quesiti analoghi, è “dipende”. Dipende dalla propria situazione economica presente e attesa. In altre parole non esiste il mutuo perfetto ma esiste un mutuo giusto, inteso come più adatto a un soggetto (o una coppia o un nucleo familiare).

Vediamo come scegliere quello più giusto per la propria situazione.

IN PRIMIS, MEGLIO ACQUISTARE CON MUTUO O PAGARE UN AFFITTO?

Ancora prima di scegliere quale tipologia di mutuo preferire la prima domanda che spesso ci si pone prima di ricercare una casa in acquisto è: vale la pena acquistare un immobile e indebitarsi per farlo? Non è preferibile prendere il locazione la stessa tipologia di immobile, pagando un affitto?

Innanzitutto va detto che, in generale, l’acquisto di una casa non è vantaggioso se si stima di venderla nei successivi 10 anni. Per tempi più brevi le spese accessorie legate all’acquisto (di intermediazione, notarili, di perizia e di avvio delle varie pratiche bancarie) sarebbero difficilmente spalmate sull’operazione (a meno di poco probabili eccezionali rivalutazioni dell’immobile). Comprare una soluzione “di breve”, quindi, non è quasi mai una buona idea.

Per valutare la convenienza o meno di un affitto rispetto a un acquisto con mutuo, comunque, si dice che quando con una rata di mutuo ventennale equivalente al canone di locazione si finanzia più della metà del costo dell’acquisto allora l’operazione è vantaggiosa.

MUTUO: QUANTO SI PUO’ CHIEDERE

Negli anni scorsi, quelli del credito (più) facile, i mutui venivano erogati senza un particolare occhio di riguardo per la solvibilità del creditore. Questo è stato particolarmente vero per gli Stati Uniti dei primi anni 2000, dove le banche concedevano denaro anche a chi non poteva garantire una tranquilla restituzione. Con le conseguenze che tutti sappiamo.

Con il tempo i cordoni della borsa delle banche si sono fatti più stretti e, giustamente, gli istituti sono diventati più rigorosi nella concessione del mutuo. Così l’importo del mutuo non può mai superare l’80% del valore della casa. E’ il cosiddetto “Loan to Value”, il rapporto tra prestito erogato e valore dell’immobile. Se sono necessarie maggiori risorse servono garanzie aggiuntive come un altro immobile, una fideiussione o la garanzia di un parente. Ma anche in questo caso la percentuale tra prestito erogato e valore delle garanzie non deve passare la soglia dell’80%.

ANTICIPO SUL TFR PER COMPRARE LA PRIMA CASA

Per abbassare il Loan to Value, e quindi la rata mensile, è possibile anche chiedere un anticipo del Trattamento di Fine Rapporto (TFR). L’anticipazione può essere richiesta dopo 8 anni di rapporto di lavoro non interrotto, può essere fatta solo nella misura massima del 70% e solo per spese urgenti. L’anticipo del TFR può essere richiesto solo per l'acquisto della prima casa, per sé o per i figli, documentato da atto notarile o con mezzi di prova idonei.

L’anticipazione può essere anche chiesta se il TFR viene destinato a un fondo pensione. Anche in questo caso solo per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa di abitazione (sempre per sé o per i figli) e dopo otto anni di iscrizione al fondo.

MUTUO: QUELLI A TASSO FISSO E QUELLI A TASSO VARIABILE

Con il mutuo a tasso fisso il debitore restituirà alla banca la somma presa a prestito in rate uguali mentre in quello variabile le quote di restituzione si modificheranno in base all’andamento di un parametro.

La determinazione della rata (fissa o variabile), e quindi il suo peso, avviene in funzione di alcuni indici di mercato riscontrabili al momento dell’accensione del mutuo. Indicatori di lungo periodo per i mutui a tasso fisso e di breve periodo per i finanziamenti a tasso variabile. A questi parametri si aggiunge una quota fissa, denominato spread.

Nella pratica i parametri adottati sono 3:

• EURIRS (o IRS, Interest Rate Swap). È il tasso che misura la media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell’area euro realizzano l'Interest Rate Swap, ossia contratti di scambio a copertura del rischio di interesse. È diffuso dalla Federazione Bancaria Europea, un'associazione indipendente dalla BCE che raccoglie i principali istituti di credito dell'Unione Europea, ed è il tasso utilizzato per determinare i mutui a tasso fisso.
• EURIBOR (acronimo di EURo InterBank Offered Rate). È il tasso che esprime la media dei saggi cui avvengono le transazioni finanziarie, in valuta euro, tra le principali banche europee. L’EURIBOR è calcolato a varie scadenze (da una settimana a 12 mesi) ed è il tasso utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui a tasso variabile.
• TASSO BCE. È il tasso di riferimento mediante il quale la Banca Centrale Europea concede prestiti alle banche dell’Unione Europea. In alternativa all’Euribor è utilizzato come parametro per determinare gli interessi dei mutui a tasso variabile.

AMMORTAMENTO ITALIANO O AMMORTAMENTO FRANCESE?

Con ammortamento si intende la modalità di restituzione del capitale preso a prestito e degli interessi (calcolati a tasso fisso o a tasso variabile). Questi ultimi sono il risultato del calcolo del tasso sulla somma ancora dovuta.

Per il calcolo di quanta quota di capitale entra nella rata si possono utilizzare vari modelli. Quelli più comuni sono 2: l’ammortamento alla francese e l’ammortamento all’italiana. Con l’ammortamento alla francese la restituzione del capitale avviene in modo progressivamente crescente mentre nell’ammortamento all’italiana le quote di capitale restituite con le rate sono costanti. In un mutuo ad ammortamento alla francese, più costoso rispetto a quello all’italiana ma che consente di tenere più basse le rate all’inizio del piano di restituzione, si pagano all’inizio quote di capitale basse e quote di interessi alte e al susseguirsi delle rate cresce la parte relativa al capitale a scapito di quella relativa agli interessi.

MUTUO: RATA SOSTENIBILE

Secondo una regola abbastanza consolidata, pur non codificata, la rata non deve oltrepassare un terzo del reddito disponibile. Ma ogni banca ha le sue regole ed ogni cliente ha le sue particolarità. Molto importante, ad esempio, è il livello assoluto di reddito. Per redditi bassi anche la regola non scritta del 30% è inapplicabile, visto che al mutuatario rimarrebbe una parte minima di denaro per far fronte ai bisogno di prima necessità.

MUTUO, LA VARIABILE TEMPO

Nella scelta della durata del mutuo va considerato che per piano di rientro più lunghi più elevati sono gli interessi che si andranno a pagare. Sia a livello assoluto che in termini di tassi, visto che maggiori sono i rischi che si assume la banca. Alcuni studi evidenziano che i vantaggi nell’allungare il piano di rimborso decrescono a partire dai 20 anni. Questa considerazione, però, vale meno in periodi di tassi bassi.

I mutui di durata superiore ai 30 anni hanno poco senso dal punto di vista finanziario perché per lungo tempo si pagano quasi solo interessi.

MA QUINDI MEGLIO FISSO O VARIABILE?

Per rispondere alla domanda “meglio un tasso fisso o un tasso variabile?” bisogna partire dalle caratteristiche essenziali delle due tipologie di finanziamenti. Il mutuo a tasso fisso ha rata e durata predeterminate mentre quello a tasso variabile ha solo la durata fissata, mentre la dimensione della rata cambia di volta in volta a seconde dal tasso scelto come parametro di indicizzazione. All’atto della stipula del contratto questa seconda tipologia di mutuo è sempre più conveniente della prima. La ragione di questa disparità risiede nel fatto che con un mutuo a tasso fisso la banca prende a provvista denaro per lungo termine, con tutta la rischiosità del caso, mentre per i mutui a tasso variabile possono intermediare denaro dalla raccolta.

Nel corso degli anni, simulando l’accensione di mutui a condizioni standard, il variabile è costato sempre meno, anche quando ha dovuto affrontare la tempesta dei tassi del 2007-2008. In quegli anni i tassi EURIBOR (il tasso più comunemente usato per indicizzare i variabili) esplose e i mutuatari, specie se con mutui accesi da poco tempo e con capitale ingente, si trovarono a pagare rate più alte anche fino al 40%-50% in più.

È sulla base di questo assunto che i detrattori del variabile preferiscono il tasso fisso: meglio correre il rischio di sostenere complessivamente un costo maggiore, ma con la sicurezza di pagare per sempre la stessa rata piuttosto che rischiare uno shock di tasso che potrebbe arrivare a mettere a rischio il budget familiare. In tale ottica la scelta tra un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile è similare a quella che si compie quando si affronta un investimento finanziario, cioè una funzione dell’avversione (o della propensione) al rischio di chi lo stipula.

Nella scelta conta comunque molto anche il livello assoluto dei tassi. In periodo di tassi molto vicini allo 0 il differenziale tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile è – sull’indice sintetico di costo globale – sotto l’1%. Il valore, per tassi più alti, è invece mediamente tra il 2% e il 3%.

MUTUI CON SOLUZIONI ALTERNATIVE

Negli anni, e proprio per venire in contro alle crescenti esigenze di flessibilità richieste dal mercato, l’industria del credito è ricorsa all’ingegneria finanziaria per costruire alternative e soluzione ibride alla dicotomia fisso-variabile. Ecco le principali:

• Mutuo Variabile con Cap: è un mutuo con tasso variabile le cui rate non potranno mai superare una somma prestabilita (il cap). Una variazione anche decisa dei saggi di indicizzazione su cui il mutuo è parametrato non farebbe mai comunque superare la somma del tetto massimo.
• Mutuo Variabile a Rata Costante: è un mutuo con tasso variabile le cui rate però sono predeterminate al momento della stipula del contratto di finanziamento. A variare sarà la durata del mutuo, che si allungherà se i tassi dovessero salire o accorcerà se i tassi dovessero scendere.
• Mutuo Misto: è un mutuo che permette al mutuatario di scegliere, a scadenze predeterminate, se nel successivo periodo intende avere un tasso fisso o un tasso variabile. La scelta rimarrà valida fino alla scadenza successiva.
• Mutuo bilanciato: è un mutuo che consente al sottoscrittore di mescolare tasso fisso e tasso variabile, dividendo in percentuale il capitale da restituire.

Mutui con soluzioni ibride incorporano spesso i costi della strutturazione del prestito, espressi negli spread sui tassi di indicizzazione.