Surroga mutuo, come funziona la portabilità (e quanto si risparmia)

Hai un mutuo ma hai visto la pubblicità di un’altra banca che offre tassi e condizioni migliori? Vuoi passare da una tipologia di tasso a un altro (da un fisso a un variabile o viceversa) e cambiando istituto ottieni anche un rata più leggera? Forse non tutti sanno che questa operazione non solo è possibile, ma è anche gratuita. Si chiama surroga del mutuo.

SURROGA DEL MUTUO, COS’È

La surroga (o surrogazione) del mutuo permette una piena portabilità del proprio mutuo ipotecario da una banca a un’altra. Diversa è la situazione in cui ci si accorda con il proprio istituto per una modifica delle condizioni. In questa fattispecie si parla di rinegoziazione del mutuo.

La portabilità del mutuo (questa un’altra denominazione dell’istituto) è stata introdotta dalla Legge Bersani nel 2007 (e integrata successivamente dalla Legge Finanziaria 2008) nell’ambito del cosiddetto “pacchetto liberalizzazioni” proposto dall’allora ministro dello Sviluppo Economico Pier Luigi Bersani durante il secondo Governo Prodi. Nel pacchetto una serie di iniziative aventi l'intento di tutelare i consumatori, promuovere la concorrenza e snellire la burocrazia.

LA GRATUITÀ DELLA SURROGA

Con la Legge Bersani è stata istituita la possibilità di trasferire a costo zero il proprio mutuo, sia considerando le spese bancarie che quelle notariali. Entrambe sono infatti a carico dell’istituto bancario con il quale si stipula il nuovo contratto. Non sono a carico del mutuatario, quindi, le spese di perizia, d’istruttoria o di polizza obbligatoria (quella di incendio e scoppio) né quelle degli atti notarili.

Una spinta alla gratuità dell’operazione arriva anche dalla possibilità di trasferire senza costi l’ipoteca dell’immobile sottoscritta nel contratto con una precedente banca, ad una nuova banca. In precedenza la situazione non era così agevole: l’ipoteca esistente andava estinta, tramite l’istituto della cancellazione dell’ipoteca, per attivarne poi una nuova.

SURROGA E CAMBIO PARAMETRI DEL MUTUO

In occasione di una surroga è possibile anche modificare i parametri principali di un mutuo. Quello che non cambia, infatti, è il capitale residuo del prestito mentre durata residua (scelta dal mutuatario), tipologia di tasso (anch’essa scelta dal mutuatario) ed entità del tasso (offerto dall’istituto bancario) cambiano. In altri termini il mutuatario può decidere di allungare o accorciare la durata residua del mutuo oppure optare per una tipologia diversa di indicizzazione del tasso, fisso se ha variabile o variabile se ha fisso, o per una forma ibrida.

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SURROGA, QUANTO SI RISPARMIA

Non si può definire a priori quanto è possibile risparmiare con una surroga del mutuo. Dipende – se non mutano altre condizioni come la durata e il capitale residui - dal differenziale tra le condizioni del mutuo precedente e quelle del mutuo post-surroga. Più è alta questa differenza e maggiori sono la somma ancora da rimborsare e il numero di anni di durata del prestito maggiori saranno i benefici in termini economici. Se, per esempio, il programma di rimborso è prossimo alla scadenza, i benefici di una surroga sarebbero davvero limitati, visto che verso la fine del mutuo le rate sono costituite praticamente dalla sola quota di capitale.

Per confrontare il tasso applicato è sempre meglio guardare al TAEG applicato, il tasso di interesse reale completo di spese aggiuntive. Nel caso di mutui a tasso variabile (indicizzati all'Euribor o a altro tasso) occhio allo spread applicato.

Va anche detto che il mero risparmio, sicuramente una componente fondamentale nella scelta di una surroga, potrebbe non essere il solo motivo per cambiare banca. Un buon motivo per surrogare potrebbe essere quello di passare da una tipologia di indicizzazione a un’altra, per esempio da un mutuo a tasso fisso a uno a tasso variabile (o viceversa).

SOSTITUZIONE VS SURROGA

La sostituzione del mutuo permette di ottenere un nuovo mutuo per sostituire il vecchio. Proprio perché c’è una sostituzione – per cui tra l’altro sono previste sempre delle spese per l’apertura del nuovo mutuo e spesso anche delle spese di chiusura del mutuo precedente- non si può parlare di surroga. Tipicamente si opta per una sostituzione per richiedere contestualmente della liquidità aggiuntiva, magari per esigenze di spesa personali. Una manovra che è possibile nei momenti in cui i prezzi degli immobili salgono e il valore del proprio investimento è di conseguenza salito.

RINEGOZIAZIONE VS SURROGA

Una strada alternativa alla surroga del mutuo è quella della rinegoziazione. Con la rinegoziazione – anch’essa senza costi per il mutuatario - si punta ad ottenere condizioni migliori sul rimborso del proprio debito senza trasferire il mutuo da una banca a un’altra. Solitamente non si riescono ad ottenere le condizioni che si potrebbero spuntare in altri istituti con una portabilità, ma se i tassi vigenti sono più bassi rispetto a quando il mutuo è stato stipulato è possibile comunque ottenere dei risparmi rilevanti. Specie se si hanno ben chiari quali sono i benefici che si potrebbero godere con una surroga (e li si evidenzia alla propria banca...).

Con la rinegoziazione è possibile richiedere modifiche al tasso d’interesse oppure alla durata del mutuo, oppure al parametro di indicizzazione del mutuo o allo spread. Non è necessario andare dal notaio, perché l’accordo viene siglato direttamente tra banca e mutuatario.

SURROGA, UN’ESPERIENZA DIRETTA

Abbiamo chiesto ad Emanuela di raccontarci la sua esperienza con l’operazione di surroga. La sua voce è decisamente interessante, considerando che in questi anni è ricorsa a tale mossa per 2 volte.

Di seguito le domande che le abbiamo posto.

Come mai avete pensato di ricorrere a una surroga?

Io e il mio compagno avevamo un mutuo a tasso fisso, ma era stato contratto in un momento in cui i tassi non erano ai minimi come nei mesi scorsi. Abbiamo sempre pensato che fosse una buona idea, per la prima casa, avere un piano di rientro con rate sempre uguali, per non avere le brutte sorprese che ci raccontavano gli amici che avevano contratto dei mutui a tasso variabile prima delle crisi scoppiata nel 2007.
Così, osservando che i tassi scendevano e avendo sentito in giro che si poteva portare il mutuo in un’altra banca senza sostenere delle spese ci siamo decisi ad indagare.

La prima volta abbiamo preso appuntamento con la banca vicino a casa (non la banca dove avevamo il mutuo in corso!). Il consulente ci ha preparato e sottoposto due preventivi, uno con tasso fisso e uno con tasso variabile, basato sul nostro residuo. Poi ci ha illustrato le condizioni economiche di entrambi e come sbrigare tutte le pratiche per l’apertura del conto corrente e il pagamento dell’assicurazione di scoppio e incendio obbligatorie a corredo del mutuo. Per la cronaca abbiamo deciso di optare ancora per un tasso fisso, risparmiando una sessantina di euro al mese!

La seconda volta ci siamo affidati ad un comparatore online, per avere fin da subito chiare rata e condizioni economiche delle varie offerte, soprattutto per valutare se valesse la pena cambiare per la seconda volta. Ebbene, ne è valsa ancora la pena e – sempre per un mutuo a tasso fisso – siamo andati a risparmiare ancora un centinaio di euro al mese. In questo secondo caso, però, abbiamo deciso di versare anche altro denaro per abbassare la cifra residua da restituire.

Sulle tempistiche mi ricordo che ci avevano detto che per legge, la banca originaria è obbligata ad accettare il passaggio. Deve addirittura concedere il nulla osta al trasferimento entro 30 giorni altrimenti incorre in penali o sanzioni.

 

Ma prima di optare per la surroga avete tentato anche una rinegoziazione?

Nel primo caso sì, ma la banca con cui avevamo stipulato il mutuo in origine non ha accettato la nostra richiesta. Il nostro sospetto è che il tasso fisso del nostro mutuo fosse troppo vantaggioso per l’istituto per concederci una rinegoziazione...

 

Quali sono i documenti da preparare?

Mi hanno fatto preparare i certificati di stato di famiglia e residenza, i nostri documenti personali (carta d’identità e codice fiscale), i movimenti bancari degli ultimi 6 mesi, la dichiarazione dei redditi e il cud e la copia degli ultimi 3 cedolini dello stipendio.
Poi la quietanza di pagamento delle ultime 6 rate del mutuo e la documentazione comprovante il debito residuo del mutuo da sostituire.
Per quanto riguarda i documenti relativi all’immobile abbiamo preparato una copia dell'atto di provenienza, ossia del rogito, la certificazione energetica, una copia della visura catastale e della planimetria catastale e infine una copia dell’atto di mutuo.

 

Quanto vi è costato fare le surroghe?

Nulla in entrambi i casi! Addirittura nella seconda surroga la banca subentrante ha sostenuto sia le spese notarili che quelle per  l’assicurazione incendio e scoppio. Assicurazione che nella prima surroga sono state invece a carico nostro. Su questo do un consiglio ai vostri lettori: assicuratevi che la banca che lasciate chiuda la posizione assicurativa e vi liquidi.

 

A questo punto l’ultima domanda è d’obbligo: non vorrete mica surrogare ancora?!?!

Mai dire mai! Ma no dai, non penso che lo rifaremo di nuovo! :)