Acquisto casa, meglio l’accollo o un nuovo mutuo?

Domanda - Buongiorno, ho bisogno di un consiglio perché proprio di mutui non ne capisco. Sono in trattativa per un bilocale che ha già un mutuo ipotecario sopra per un importo residuo pari a 87.000. Mi è stato proposto l'accollo di tale somma e poi di aggiungere un piccolo prestito per arrivare alla somma richiesta dal proprietario.

Di seguito riporto le caratteristiche di questo mutuo, per capire se è davvero così conveniente ( dato che è stato stipulato 1 anno e mezzo fa) come me lo vogliono vendere, oppure è meglio cercare altro: somma residuale 87.000, in 20 anni + 3 di preammortamento ( in preammortamento fino al 23/06/2013) Euribor a 6 mesi + 1% di spread. Ad oggi il tasso finito è pari al 2,70 %. E' un tasso variabile senza Cap e con tasso minimo del 2,00%.

Conti che chiedo il mutuo da sola (monoreddito quindi) e che quindi il variabile per me è un forte rischio avendo uno stipendio medio. Una normale rata con questo mutuo mi verrebbe sui 468 euro. Per avere una rata simile altre banche mi hanno proposto mutui in 30 anni sempre a tasso variabile.

Che ne pensa?

Risposta - per prima cosa le ricordo che per valutare le proposte di mutuo nel loro complesso il parametro cui deve fare riferimento è il Taeg (Tasso annuo effettivo globale): questo indice, espresso in percentuale, include oltre al tasso di interesse del finanziamento (Tan) anche i costi accessori alla stipula/accollo del mutuo e alla sua gestione. Questi costi sono, per esempio: i costi di istruttoria o i costi di accollo; i costi annuali di gestione della pratica; i costi per l’assicurazione scoppio e incendio  obbligatoria e per eventuali polizze a protezione del capitale (se obbligatorie). Confrontando il Taeg delle diverse proposte di mutuo potrà stabilire qual è la più conveniente. A questi costi si aggiungono i costi notarili (che non sono inclusi nel calcolo del Taeg ma che influenzano il totale) e, nel suo caso specifico, il costo del prestito che andrà a chiedere per l’acquisto della casa.

APPROFONDIMENTO: Il costo di un prestito

Veniamo ora al preventivo della sua banca per l’accollo: in generale, le condizioni sembrerebbero vantaggiose. Il valore del tasso base (Euribor a 6 mesi) si attesta ad oggi intorno al 1,40%, cui si aggiunge lo spread del 1,60%, per arrivare ad un tasso finito del 3% (Tan). Con questo tasso, chiedendo 87.000 euro e ipotizzando che non ci siano ulteriori spese collaterali al mutuo, la nuova rata si attesta intorno ai 500 euro mensili. A questi si aggiunge la rata del prestito che andrà a chiedere.

Nel caso in cui decida di chiedere un mutuo ex-novo da 100 mila euro, le offerte migliori a tasso variabile si attestano intorno ai 610 € per 20 anni (taeg 4,36%, tan 4,07%) e circa 500 € per 30 anni, (taeg 4,60%, tan 4,34%), come può verificare utilizzando il servizio di confronto mutui on line di SoldiOnline e SuperMoney. 

Nel complesso, è sicuramente meno costoso chiedere un mutuo che duri 20 anni rispetto a 30, perché gli interessi da pagare si riducono notevolmente. Tuttavia deve valutare anche la sostenibilità della rata, che dovrebbe essere pari a massimo un terzo del suo reddito netto. Tenga presente che, trattandosi di un mutuo a tasso variabile, la rata indicata è una rata iniziale, che in futuro è senz’altro destinata ad aumentare, poiché ci troviamo attualmente in una situazione di tassi molto bassi (purtroppo non è possibile stabilire a quanto ammonterà questo aumento). Per far fronte al futuro rialzo della rata, le sconsiglio di utilizzare soluzioni di protezione della rata come il cap, che risulta eccessivamente oneroso.

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Il mio suggerimento è di aprire un conto deposito su cui versare eventuale liquidità disponibile: in questo modo potrà accumulare un piccolo patrimonio (su cui matureranno gli interessi), che potrà utilizzare in caso di aumenti della rata oppure  per effettuare  delle estinzioni anticipate parziali del mutuo (che sono gratuite).

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Infine, in caso di accollo, le suggerisco di verificare che il venditore sia in regola con i pagamenti e di informarsi presso la banca creditrice sull’importo esatto del debito residuo, che andrà detratto dal saldo prezzo. Il venditore sarà inoltre tenuto a rimborsarle i cosiddetti dietimi, ovvero la quota interessi maturati ogni giorno sul mutuo, per il periodo che intercorre tra la scadenza dell'ultima rata e il giorno del rogito.

Cordialmente
Andrea Manfredi
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