Rinegoziazione, surroga e sostituzione del mutuo: quali differenze?

Se stai per comprare casa ti sarai già reso conto di quanto il passo sia importante. Ecco perché è bene valutare attentamente le alternative di finanziamento che si hanno a disposizione, in modo da trovare quella che ti permetta di acquistare casa in tranquillità senza rimanere poi strangolato dagli interessi. A questo proposito, cercare più informazioni su Mutuo Arancio di Ing Direct, piuttosto che sui finanziamenti per la casa di Barclays, Cariparma e così via ti può aiutare a renderti conto di cosa il mercato offre al momento.

LEGGI ANCHE: Mutuo, fisso o variabile? Conviene rinegoziare o surrogare?

Nonostante l’impegno e l’attenzione con cui hai scelto il mutuo casa, può comunque capitare che ad un certo punto le sue condizioni non ti soddisfino più al 100%. Magari ti sei reso conto di aver fatto una scelta sbagliata in partenza, oppure le oscillazioni dei mercati hanno reso un altro prodotto più vantaggioso di quello che hai sottoscritto. Cosa fare in questi casi? Hai tre opzioni: rinegoziazione, surroga o sostituzione del mutuo.

RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO
Si cambia banca? NO
Prevede costi? NO
Si può cambiare l’importo del mutuo? SÌ
***

Attraverso la rinegoziazione del mutuo puoi modificare gli accordi e le condizioni del finanziamento con la banca presso cui lo hai acceso. Se ad esempio ti sei accorto che sul mercato esistono prodotti più vantaggiosi puoi recarti presso l’istituto dove hai il mutuo e chiedere che ti venga ridotto lo spread, cambiato il tipo di tasso, e via dicendo. Per avvalorare la tua tesi potrebbe essere utile portare con te un preventivo di un’altra banca, disposta a concederti condizioni migliori.

A questo punto le alternative sono due: o a banca è disposta a venirti incontro pur di non perdere un cliente che ha sempre pagato puntualmente le rate, oppure la richiesta di rinegoziazione del mutuo viene respinta. In quest’ultimo caso dovrai quindi optare per una surroga o una sostituzione del finanziamento.

Nel caso della rinegoziazione non sono previste spese extra, poiché si tratta di un semplice accordo tra banca e cliente. Di conseguenza non servono né il notaio, né una nuova perizia e una nuova istruttoria.

Con la rinegoziazione puoi anche ottenere della liquidità aggiuntiva, ma la banca non è tenuta in alcun modo a concedertela. Tutto dipende quindi dalla discrezionalità dell’istituto di credito.

SURROGA DEL MUTUO
Si cambia banca? SÌ
Prevede costi? NO
Si può cambiare l’importo del mutuo? NO
***

Se hai trovato un’altra banca che ti offre un mutuo più vantaggioso di quello attuale e vuoi trasferire il tuo finanziamento devi ricorrere alla surroga o portabilità. Dopo aver trovato la banca disposta a concederti la surroga del tuo mutuo, questa si occuperà del passaggio contattando direttamente il vecchio istituto di credito, il quale non potrà rifiutare di concederti il trasferimento.

In questi casi l’ipoteca sulla casa viene semplicemente trasferita, non cancellata e riaccesa, come invece accade con la sostituzione. Di conseguenza non serve il notaio e ogni altra spesa viene coperta direttamente dalla banca che subentra a quella vecchia. Si tratta quindi di un’operazione a costo zero.

La surroga prevede però alcuni vincoli:

1) l’importo del nuovo mutuo deve essere pari al debito residuo di quello vecchio (niente liquidità aggiuntiva);

2) gli intestatari del mutuo e l’eventuale garante devono rimanere gli stessi.

La surroga è anche un buon modo per modificare le condizioni del proprio finanziamento, passando magari da un tasso fisso ad uno variabile o viceversa, o ancora di allungare la durata del piano di rimborso.

SOSTITUZIONE DEL MUTUO
Si cambia banca? SÌ
Prevede costi? SÌ
Si può cambiare l’importo del mutuo? SÌ
***

Con la sostituzione del mutuo potrai ottenere un nuovo finanziamento da una nuova banca, con il quale estinguere il precedente. Non si tratta quindi di un trasferimento, come per la surroga, ma dell’accensione di un nuovo mutuo e, contestualmente, dell’estinzione di quello vecchio.

L’ipoteca sulla casa, quindi, viene cancellata e riaccesa, il che comporta una serie di costi non indifferenti, primo fra tutti il notaio. Inoltre, le spese di apertura del nuovo finanziamento per la casa (perizia, istruttoria, polizza) sono a carico tuo.

Trattandosi di un nuovo finanziamento sarai libero di scegliere il prodotto che desideri alle condizioni che ritieni più vantaggiose. L’importo del nuovo mutuo, inoltre, non è vincolato a quello del vecchio prestito, quindi potrai richiedere della liquidità in meno o in più.