Come registrare un contratto di locazione

Nel momento in cui si prende una casa in affitto o si decide di affittare un proprio immobile, bisogna registrare il contratto di locazione.

La registrazione del contratto di affitto o - più correttamente di locazione, visto che ci si riferisce a un immobile residenziale - sancisce per iscritto l’impegno del locatore a dare la casa e del locatario a pagare l’affitto. La registrazione è molto importante perché attraverso essa il contratto di locazione diventa efficace. In altre parole produce l’effetto voluto dalle parti che ho hanno firmato.

In generale, la registrazione dei contratti di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula, indipendentemente dal canone concordato nel contratto.

Tutti i contratti di locazione devono essere registrati dal locatario, indipendentemente dall'ammontare del canone concordato.

REGISTRAZIONE DI UNA LOCAZIONE: COME FARLO

Il contratto di locazione può essere registrato con tre diverse procedure:

• In modalità telematica. Si accede al sito dell’Agenzia delle Entrate: questa procedura è obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti.
• In modalità cartacea. In questo caso basta rivolgersi a qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI.
• Rivolgersi a un professionista, come un avvocato, le associazioni, i CAF e altri soggetti abilitati a registrare i contratti di locazione per conto terzi.

REGISTRAZIONE VIA INTERNET IN MODALITÀ TELEMATICA

Per registrare un contratto di locazione in modalità telematica basta collegarsi al sito dell’Agenzia delle Entrate, scaricare il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) e compilarlo. L’RLI può anche essere utilizzato per esercitare l'opzione e la cancellazione della cedolare secca e per presentare i dati catastali della proprietà da affittare.

Una volta compilato il modulo, deve essere preventivamente sottoposto a controllo prima di poter essere inviato. È possibile trovare il modulo di controllo direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

REGISTRAZIONE IN MODALITÀ CARTACEA

Anche quando si vuole registrare il contratto di affitto in modalità cartacea, è necessario compilare il modello RLI (o anche il modello F24 Elide) presso gli uffici competenti.

La registrazione può essere effettuata:

• personalmente
• incaricando un intermediario abilitato o un delegato

QUALI DOCUMENTI SONO NECESSARI PER LA REGISTRAZIONE?

Per la registrazione del contratto sono necessarie:

• due copie del contratto di locazione, firmate in originale. Questo è il motivo per il quale solitamente il contratto si firma in quattro copie in originale in quanto due vanno rispettivamente all’inquilino e al proprietario e le altre due devono essere consegnate all’agenzia delle entrate. Il contratto di locazione comprende:
  • i dati catastali relativi all’immobile
  • la durata del contratto
  • i canoni pattuiti
  • i dati anagrafici delle controparti
• documento valido di identità delle controparti
• il modello RLI o F24 Elide
• una marca da bollo del costo di 16 euro recante una data non successiva a quella di stipula. Il bollo va inserito ogni quattro facciate, o comunque ogni 100 righe
• la ricevuta di pagamento dell'imposta di registro.

Una volta presentata la documentazione necessaria, l'addetto dell'Agenzia delle Entrate:

• se la registrazione è contestuale restituirà una copia firmata del contratto, timbrata col numero di registrazione che farà fede,
• se la registrazione è successiva, fornisce la ricevuta del deposito, comunicando quando il contratto registrato sarà disponibile per il ritiro.

Chi deve effettuare la registrazione del contratto di affitto? A partire dall’entrata in vigore della Legge di Stabilità 2016, la registrazione va effettuata esclusivamente dal proprietario di casa.

È possibile delegare la registrazione del contratto? Certo. Si può possibile delegare la registrazione di un contratto di locazione a:

• un familiare
• coniuge
• un professionista abilitato

In questo caso il proprietario della casa che vuole affittare deve sottoscrivere un mandato di delega, con allegata una fotocopia della carta di identità.

Come ci si comporta nel caso di registrazione di più di un affitto? In questo caso occorre presentare il modello RR scaricabile dal sito dell’agenzia delle entrate.

PER QUALI CONTRATTI VIGE L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE?

Va registrato qualsiasi contratto della durata superiore ai 30 giorni annuali. Di conseguenza, l’obbligo di registrazione esiste per:

• i contratti di affitto 4 + 4 a canone libero
• i contratti di affitto 3 + 2 a canone concordato, con o senza cedolare secca
• i contratti transitori 
• i contratti di locazione ad uso foresteria

QUANDO VA EFFETTUATA LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI AFFITTO?

Il contratto di affitto va registrato entro 30 giorni dalla firma, a pena sanzioni che potrebbero diventare salatissime.

Entro 60 giorni dalla registrazione del contratto di locazione, è necessario notificare l’avvenuta registrazione sia all’affittuario che all’amministratore di condominio.

Tuttavia, né il Codice Civile né altre leggi pertinenti determinano in che modo occorre inviare la comunicazione. Normalmente si utilizza una raccomandata con ricevuta di ritorno o la posta elettronica certificata, che agli effetti di legge ha lo stesso valore della raccomandata.

QUANTO COSTA LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI AFFITTO?

E ora veniamo ai costi. Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute:

• l’imposta di registro: pari al 2% del canone annuo e può essere pagata annualmente oppure tutto all'inizio del contratto. Il pagamento per il primo anno non può essere inferiore a 67 euro. Se si decide di pagare annualmente, l’imposta (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), va versata entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità
• l’imposta di bollo. Non va pagata se la registrazione del contratto avviene per via telematica

Se il contratto viene disdetto prematuramente e la tassa di registrazione viene pagata per l'intero periodo, è dovuto il rimborso dell'importo pagato per gli anni successivi alla data in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Quando si sceglie di pagare annualmente, inoltre, la tassa per gli anni successivi può anche essere inferiore a 67 euro.

COME REGISTRARE UN CONTRATTO DI LOCAZIONE IN REGIME DI CEDOLARE SECCA

Per arginare il problema dell’evasione fiscale, è possibile registrare un contratto di locazione attraverso l’istituto della cedolare secca, che comporta una tassazione agevolata e il beneficio di non pagare il bollo e l’imposta di registro.

SANZIONI PER CHI NON REGISTRA UN CONTRATTO DI LOCAZIONE

Se il contratto non viene registrato, il contratto è nullo: non ha valore.

Lo stesso avviene se si registra un contratto di locazione per importi inferiori a quelli effettivamente corrisposti e quindi con un canone inferiore a quello effettivamente poi corrisposto dal locatore locatario. In questo secondo caso, se il contratto di locazione viene registrato per un importo inferiore a quello effettivamente richiesto all’inquilino e dichiara minori proventi, viene sanzionato con un’imposta pari al 240% o al 480% della minore imposta dovuta.

Se il contratto di locazione non viene registrato entro 30 giorni si incorre in sanzioni ordinarie, che variano dal 120% al 240% dell’imposta di registro non versata.

Per fortuna c’è il ravvedimento operoso. Ci sono diverse fattispecie e modi per abbassare le multe, che dipendono prevalentemente dal momento in cui si decide di intervenire. La volontà a “mettersi in regola” deve partire autonomamente dal locatore, sempre che il fisco non abbia già cominciato a fare dei controlli.

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Col ravvedimento operoso è possibile regolarizzare i pagamenti fiscali omessi o insufficienti e altre irregolarità fiscali beneficiando della riduzione delle sanzioni. Non è consentito pagare a rate le somme dovute per effetto del ravvedimento.

Ma c’è di peggio. Il legislatore, per spingere il contribuente a dichiarare il contratto, in caso di mancata iscrizione, l'ufficio delle imposte può presumere che l'affitto esistesse anche negli ultimi quattro anni, (sebbene consenta la controprova del contribuente) e in questo caso al fine di determinare la sanzione nei confronti del proprietario, si assume il 10% del valore dell’immobile, ossia uno sproposito.

LE ARMI A FAVORE DELL’INQUILINO

L’inquilino che non ottiene la registrazione del contratto, deve recarsi all’agenzia delle entrate presentando una denuncia in doppio originale con i seguenti dati:

• i dati catastali dell'immobile
• i propri dati anagrafici e quelli del proprietario
• l'importo del canone
• ricevuta di pagamento della tassa di iscrizione

Tuttavia, se la mancata registrazione del contratto di locazione dura da almeno due anni, le sanzioni diventano a carico dell’inquilino.

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