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La cedolare secca spiegata in tre minuti

A mano a mano che le nostre responsabilità aumentano, ci capita di imbatterci in concetti non immediatamente intelligibili. In questa guida spieghiamo la cedolare secca e come si utilizza. Senza giri di parole

di Francesca Secci 14 set 2018 ore 09:26

La cedolare secca riguarda la tassazione dei contratti di locazione. In questa guida vediamo cos'è e come funziona la cedolare secca, le sue aliquote, le novità introdotte per il 2018 e il cosiddetto decreto Airbnb.

 

CEDOLARE SECCA: COS'È

La cedolare secca è una disciplina, a carattere facoltativo, attraverso la quale la tassazione sugli affitti si paga attraverso un’imposta che sostituisce sia l’Irpef sia le addizionali. Nello specifico, la cedolare secca sostituisce:

  • Imposta Irpef
  • Le addizionali regionali e comunali Irpef
  • L'imposta di registro
  • L'imposta di bollo

L'istituto è stato introdotto recentemente dal decreto legislativo 23/2011.

A quale scopo? La finalità principale dell'introduzione della cedolare secca per gli affitti è di arginare l'evasione fiscale nel settore degli affitti promuovendo la registrazione delle locazioni.

In generale, la cedolare secca è più conveniente del regime dell'imposta sul reddito perché il tasso è più basso.

Tuttavia, per accedervi, è necessario seguire alcune regole e determinate procedure. Vediamo quali sono.

 

CHI PUÒ SCEGLIERE LA CEDOLARE SECCA

Ai sensi del comma 1 dell'articolo 3 decreto legislativo 23/2011, possono optare per il regime della cedolare secca:

  • Le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni

Che cosa vuol dire? Significa che soltanto i proprietari d’immobili destinati a scopo abitativo possono scegliere la cedolare secca (“i padroni di casa”).

Di conseguenza, restano esclusi dall’opzione gli imprenditori e professionisti che agiscono nell’esercizio della loro attività (cioè non come proprietari privati di un immobile), così come società (di persone, di capitali) ed enti commerciali e non commerciali.

A tal proposito c’è un’eccezione. Il decreto legge sulla casa (47/2014) ha stabilito che quando l’immobile è dato in affitto a cooperative o a enti senza scopo di lucro, la cedolare secca può essere esercitata:

  • in ipotesi di sublocazione a studenti universitari,
  • su immobili dati a Comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione.

Se l’immobile ha più di un proprietario, l’opzione della cedolare secca deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore; chi non esercita l'opzione devono pagare l'imposta di registro per la parte della tassa cui hanno diritto in base alle azioni detenute, mentre l'imposta di bollo è dovuta.

È possibile scegliere la cedolare secca anche in ipotesi di contratti di affitto a breve termine (inferiore a trenta giorni), per i quali non vi è alcun obbligo di registrazione.

 

PER QUALI IMMOBILI SI PUO' RICORRERE ALLA CEDOLARE SECCA?

La cedolare secca si applica a tutti gli edifici residenziali, in altre parole quelli registrati al catasto con categorie che vanno da A/1 ad A/11 (esclusi gli edifici facenti parte della categoria A/10), e alle relative pertinenze.

 

ALIQUOTE DELLA CEDOLARE SECCA

Una volta stabiliti i destinatari dell’opzione e gli immobili, vediamo i costi.
Le aliquote previste, a tassazione agevolata, con cui si può beneficiare della cedolare secca sono due:

  • cedolare secca al 10% per i contratti a canone vincolato, relativo agli immobili situati in Comuni con mancanza di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, Comuni confinanti e gli altri capoluoghi di provincia) e in Comuni ad alta densità abitativa risultanti dall’elenco Cipe, anche per affitti brevi
  • cedolare secca al 21% per contratti d’affitto a canone libero

La Legge di Bilancio 2018 ha esteso l'aliquota ridotta del 10% per altri due anni (2018 e 2019). Dal 2020, in assenza di altre proroghe, il tasso salirà al 15% come inizialmente previsto.

La cedolare secca si paga utilizzando il modello F24, nel quale devono essere indicati i codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – saldo

Ma esattamente, quanto? Le regole previste per il calcolo e le scadenze riguardanti l’imposta sostituiva sono le stesse dell’Irpef. Tuttavia, l'importo dell'acconto cambia, perché corrisponde al 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente. Di norma, l'acconto per la cedolare secca non è dovuto nel primo anno di attività. Inoltre, il deposito è dovuto se l'importo della cedola supera 51,65 euro.

Se invece l’importo della cedolare supera i 51, 65 euro, la cedolare secca si paga in due modi:

  • In un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
  • Due rate qualora l’importo dovuto sia superiore a 257,52 euro e in questo caso, i versamenti devono essere suddivisi in due scadenze:
    • Prima rata di acconto nella misura del 40% del dovuto
    • Seconda rata di acconto nella misura del 60%

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Se il saldo dell’acconto è mancante o insufficiente, è possibile l'istituto del ravvedimento operoso, col quale è possibile regolarizzare i versamenti.

Il proprietario, che decide di aderire alla cedolare secca, è tenuto a informare l'affittuario per posta raccomandata e anche l’Agenzia delle entrate. La regola non vale per gli affitti che hanno durata inferiore ai trenta giorni.

 

cedolare-secca_1A CHI RIVOLGERSI E COME ESERCITARE L’OPZIONE DELLA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI

Immaginiamo di essere un privato che ha un appartamento che desidera affittare utilizzando l’opzione della cedolare secca.

A chi rivolgersi per il calcolo della cedolare secca? A un commercialista ed esperto contabile, a un tributarista, oppure recandosi al CAF o ai Centri di assistenza fiscale.

Per la registrazione del contratto come si può fare? Possono registrare il contratto, le agenzie immobiliari, i professionisti tecnici (geometri, architetti, ecc.) o contabili (commercialisti, tributaristi, consulenti, CAF).

Inoltre, il contratto può essere registrato attraverso i canali telematici reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate o utilizzando il modello 69.

Alla registrazione del contratto l’opzione della cedolare secca deve essere eseguita con il modello RLI utilizzato per la registrazione del contratto d’affitto.

 

VANTAGGI E SVANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA

Senza utilizzare giri di parole, il vantaggio principale è che si pagano meno tasse.
Come già accennato, i contratti di affitto a cedolare secca sono inoltre esenti dall'imposta di bollo e dall'imposta dovuta per la registrazione, la cancellazione o il rinnovo dei contratti.

E gli svantaggi? Ovviamente, a fronte di queste agevolazioni, scegliere la cedolare secca significa anche rinunciare a chiedere, per l’intera durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone, compresa la rivalutazione per adeguamento Istat.

Che cosa vuol dire? Se è utilizzata la cedolare secca, nei contratti liberi o a canone concordato non è possibile aggiornare annualmente il prezzo dell’affitto in base al tasso d’inflazione emanato dall’Istat.

Inoltre, la cedolare secca al 21% potrebbe rivelarsi non sempre vantaggiosa, perché il reddito proveniente da essa è incluso nel reddito totale ai fini del calcolo concernente il reddito per l'ottenimento di varie concessioni e detrazioni. Ciò influisce sul reddito complessivo e sulla possibilità di ricevere benefici agevolati.

 

DURATA DELLA CEDOLARE SECCA

Di norma, la durata della cedolare secca coincide con la durata del contratto o, se esercitata negli anni successivi al primo, per la durata residua del contratto.

Le comunicazioni concernenti le cessioni, risoluzioni e proroghe (anche tacite) del contratto di locazione devono essere presentate entro trenta giorni all'ufficio dove è stato registrato il contratto.

Con le modifiche apportate dal decreto legislativo 193/2016, se la comunicazione sulla proroga non è presentata, sarà applicata una multa, che sarà ridotta se la notifica ha subito un ritardo di non più di trenta giorni.

Entro il termine per la registrazione del contratto o entro trenta giorni dall'inizio dell'opzione, il proprietario deve inviare la notifica tramite lettera raccomandata all'inquilino informandolo della rinuncia all'aggiornamento del canone. Tale adempimento è a pena di decadenza dell'opzione della cedolare.

La lettera raccomandata non è richiesta se il contratto prevede espressamente una clausola che vieta l'aggiornamento di canoni e locazioni per una durata complessiva inferiore a trenta giorni.

In caso di rinnovo di un contratto che contiene già la rinuncia all'aumento del canone, il proprietario non deve inviare un avviso per posta raccomandata.

 

COSA C’ENTRA LA CEDOLARE SECCA CON AIRBNB?

La cosiddetta tassa Airbnb è stata introdotta dalla manovra Bis (decreto legislativo 50/2017). Si applica agli affitti per periodi inferiori a trenta giorni e prevede l'applicazione di un'aliquota del 21% pagata direttamente dall'intermediario alle autorità fiscali.

La norma in esame è stata emanata per arginare il problema sia degli “affitti in nero”, sia chi affitta tramite portali (il più conosciuto è Airbnb).

Che cosa succede? In questo caso, l’intermediario immobiliare (il sito presso il quale si è registrato l’immobile che vogliamo affittare) è considerato un vero e proprio sostituto d’imposta, che si impegna a trattenere il 21% dell'affitto, a pagare il tributo al tesoro e a dare al cliente, cioè al proprietario, la certificazione unica.

 

Photocredit by Tim Graham/Getty Images

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