Come modificare un contratto di locazione registrato

Durante la registrazione del contratto di locazione possono essere commessi errori, che potrebbero diventare rilevanti nello svolgimento delle pratiche e nel calcolo delle tasse da corrispondere. Rispetto a questa evenienza la legge ha stabilito che al contratto di locazione possono essere apportate integrazioni, rettifiche o modifiche. Ma vediamo nel dettaglio.

QUALI MODIFICHE POSSONO ESSERE APPORTATE?

Le principali situazioni per le quali potrebbe essere necessaria la modifica del contratto sono:

• Aumento del canone di locazione
• Diminuzione del canone di locazione
• Modifica alle clausole di recesso per il locatario
• Modifica delle clausole riguardanti la ripartizione delle spese 

E sono soggette a registrazione anche le cessioni, le risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione

La modifica di una clausola contrattuale deve avere la stessa forma del contratto stesso, vale a dire la forma scritta. Ciò significa che se una clausola viene modificata, le parti devono firmare un nuovo atto.

Il nuovo atto va registrato obbligatoriamente solo nel caso di aumento del canone di locazione. In tutti gli altri casi, la registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate è facoltativa, ma sempre consigliata.

Perché è sempre meglio registrare la modifica anche quando è facoltativo? La registrazione della modifica di un contratto serve per dare certezza e validità alla data in cui è avvenuta la rettifica in oggetto.

RIDUZIONE DEL CANONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Come già accennato sopra, la riduzione del canone nel contratto di locazione, successiva alla registrazione stessa, non è tra gli eventi soggetti a obbligo di registrazione.

In genere però la registrazione è consigliata:

• all’inquilino, perché potrà dimostrare l’accordo in virtù del quale pagherà un affitto ridotto,
• al proprietario di casa, il quale pagherà meno tasse senza incorrere nel rischio di sanzioni.

L’eccezione. C’è l’obbligo di registrazione per una riduzione del canone del contratto di locazione esclusivamente nel caso in cui la riduzione sia stata definita mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata. Allora provvederà alla registrazione il notaio o altro pubblico ufficiale che ha redatto l’atto.

La registrazione dell’accordo di riduzione del canone di locazione va effettuata presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate portando i seguenti documenti:

• Il modello 69
• Almeno un originale dell’accordo da registrare

Non sono dovuti l’imposta di bollo e quella di registro.

La scrittura privata contenente l’accordo per la riduzione del canone di locazione deve contenere:

• Dati personali delle parti che concludono l’accordo
• I Riferimenti del contratto
• Dati catastali dell’immobile 
• Vecchio e nuovo importo del canone di affitto
• Data a partire dalla la riduzione del canone sarà effettiva

QUANTO COSTA REGISTRARE UNA MODIFICA AL CONTRATTO DI LOCAZIONE?

Per quanto riguarda invece i casi in cui si vuole aumentare il canone mensile del contratto di locazione, la registrazione è obbligatoria.

La registrazione della rettifica comporta il pagamento di 67 euro per l’imposta di registro, alla quale si somma l’imposta di bollo pari a 16 euro per ogni quattro facciate di contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Per modificare il contratto di locazione, ci si deve recare presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate con:

• Copia del contratto
• Ricevuta di pagamento della registrazione
• Ricevuta di pagamento della relativa imposta

Nel caso in cui ci sia stato un errore sul calcolo della tassa di registrazione, l'ufficio competente dovrà aggiungere all’imposta eventuali sanzioni da notificare.

Se obbligatoria,  la modifica deve essere registrata entro 30 giorni dalla sottoscrizione.

CASI PARTICOLARI NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

È possibile che per errore il contratto venga registrato per due volte. In questo caso sarà necessario chiedere la risoluzione per registrazione duplicata e la restituzione dell'imposta versata.

Come si fa a modificare la durata del contratto di locazione? Si fa riferimento all’art. 17, primo comma, del decreto del presidente della Repubblica numero 131 del 1986 : “l'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione".

Photocredit by Stephane Cardinale/Corbis via Getty Images