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Mutui a tasso misto: l’altra faccia della medaglia

Spesso proposto dalle banche. Ma attenzione a capirne bene il meccanismo, e alle previsioni sull'inflazione

di Marco Pallini 24 lug 2009 ore 11:15
Premetto che il sottoscritto è dipendente di un Istituto bancario. Ciascuno potrà decidere, dopo aver letto l’articolo, se parlo nell’interesse delle banche, o se invece parlo con obiettività e con cognizione di causa.

In quest’ultimo periodo, chi si reca in banca a chiedere un mutuo riceve sempre più spesso proposte di mutuo a “tasso misto”.

La forma più frequente di mutuo a tasso misto, che è quella di cui intendo parlare, funziona più o meno così:
  • tasso di partenza fisso (solitamente definito “agevolato”) per un periodo, ad esempio, di 3 anni;
  • successivamente, ogni 3 anni, il cliente può “decidere nella massima libertà se confermare il tasso fisso o passare al tasso variabile”.
Qui sorge il problema. La maggior parte dei clienti è convinta che, trascorsi i primi tre anni, potrà confermare il tasso fisso con cui è partita.

Questo è un gravissimo errore!

Capita di frequente che chi propone il mutuo, purtroppo, non chiarisca al cliente che confermare il tasso fisso significa comunque aggiornarlo (fissandolo per altri 3 anni) alle condizioni di mercato che ci saranno tra 3 anni, e poi tra 6, e poi tra 9…e così via.

Quindi chi si indebita senza capire il meccanismo ha la falsa percezione che la sua rata non potrà mai salire (perché ha fatto un tasso fisso) mentre invece la verità è ben diversa!

E’ importante essere consapevoli dei rischi, soprattutto in questo periodo: molti infatti prevedono un ritorno ad un tasso di inflazione elevato nel giro di pochi anni.

Se malauguratamente tornasse un’inflazione al 10%, quanti si troverebbero la pessima sorpresa di una rata raddoppiata? Quanti sarebbero costretti a vendere l’immobile in fretta e furia per saldare un debito diventato troppo pesante?

Inoltre, questo tipo di mutuo fa apparire una proposta di tasso fisso al 3,5% (sempre “confermabile” dopo 3 anni ) un’ottima occasione.  Non è assolutamente come sembra.

Siccome la banca potrà adeguare il tasso dopo 3 anni, devo confrontarlo, infatti, con l’IRS (tasso fisso di pareggio per la banca) a 3 anni, che attualmente si aggira attorno al 2,2%. Ovvero: la banca guadagna uno spread dell’1,3%. Un tasso buono, quindi, ma non di certo regalato!

Infatti, è molto più rischioso per la banca prestare denaro ad un tasso che resta fermo per 20 anni, piuttosto che fissarlo per 3 anni (se tra tre anni i tassi saranno aumentati, la banca avrà la facoltà di aumentarlo).

QUOTAZIONI IRS LUGLIO 2009      
                   
  3 anni 4 anni 5 anni 7 anni 10 anni 15 anni 20 anni 25 anni 30 anni
01/07/2009 2,26 2,61 2,88 3,27 3,63 4,03 4,16 4,13 4,07
02/07/2009 2,18 2,53 2,81 3,22 3,6 3,99 4,14 4,12 4,07
03/07/2009 2,16 2,53 2,81 3,23 3,61 3,99 4,13 4,11 4,05
06/07/2009 2,22 2,53 2,81 3,22 3,6 3,98 4,12 4,1 4,04
07/07/2009 2,22 2,3 2,81 3,22 3,6 3,98 4,12 4,1 4,04
08/07/2009 2,13 2,51 2,79 3,21 3,58 3,96 4,11 4,08 4,02
09/07/2009 2,17 2,53 2,8 3,21 3,59 3,98 4,12 4,08 4,02
10/07/2009 2,16 2,53 2,79 3,21 3,58 3,97 4,12 4,07 4,03
13/07/2009 2,17 2,52 2,79 3,19 3,56 3,95 4,09 4,06 4
14/07/2009 2,2 2,56 2,83 3,23 3,6 3,98 4,11 4,08 4,02
15/07/2009 2,27 2,58 2,85 3,24 3,6 3,99 4,14 4,1 4,05
16/07/2009 2,2 2,57 2,84 3,25 3,63 4,01 4,14 4,1 4,04
17/07/2009 2,23 2,61 2,87 3,29 3,66 4,04 4,17 4,13 4,06
20/07/2009 2,26 2,64 2,92 3,33 3,69 4,06 4,2 4,14 4,1


In sostanza: nessuna condizione “favolosa”, e soprattutto un forte rischio di un aumento della rata nel futuro, quando le condizioni non saranno favorevoli come adesso.

Ho ricevuto parecchi clienti che chiedevano condizioni analoghe qui da me o che volevano trasferire altrove il loro mutuo perché gli sembrava molto più conveniente. Salvo poi cadere dalle nuvole quando spiegavo loro per bene il funzionamento. Per questo sono qui a dirvi: state attenti all’altra faccia della medaglia.

Marco Pallini
marcopallini@libero.it Questo scritto è redatto a solo scopo informativo, può essere modificato in qualsiasi momento e NON può essere considerato sollecitazione al pubblico risparmio. Il sito web non garantisce la correttezza e non si assume la responsabilità in merito all’uso delle informazioni ivi riportate.
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