L’ipoteca sulla casa

In termini giuridici l’ipoteca è un diritto reale di garanzia. Essa attribuisce al creditore un diritto di prelazione sul bene, che serve a tutelarlo contro il pericolo dell'insolvenza. Oggetto dell'ipoteca sono beni immobili o beni mobili registrati (ad es. automobili). Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare). L’ipoteca si distingue dal pegno prima di tutto per l’oggetto, che può essere costituito da: beni immobili, diritti reali sugli immobili, beni mobili iscritti in pubblici registri (autoveicoli, navi aerei) ed inoltre si distingue in quanto per la sua costituzione ha bisogno di una speciale formalità, ossia l’iscrizione nei pubblici registri. L’ipoteca rappresenta la garanzia tipica del contratto di mutuo, in forza della quale la banca erogatrice, in caso di insolvenza del mutuatario, ha diritto di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è stata iscritta, rivalendosi sul ricavato dall’espropriazione. Inoltre l’ipoteca è fornita del cosiddetto diritto di sequela, ossia che “segue” il bene su cui grava anche quando cambia il proprietario. Pertanto vi è la possibilità di espropriare il bene anche se esso viene alienato in confronto di un terzo acquirente.

L'ipoteca è un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca non ha ragione di essere e si estingue. L'estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo dura di più occorre rinnovarla (per altri 20 anni); qualora si voglia vendere l’immobile prima della prescrizione ventennale dell’ipoteca, occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione. Altra caratteristica dell'ipoteca è l'indivisibilità perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori. L'ipoteca pone il creditore al riparo dalla conseguenza dell'alienazione del bene vincolato o dal concorso di altri creditori non garantiti o meno garantiti. Il creditore pignoratizio ha un diritto di preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita.

L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente. Dal momento dell’iscrizione e in base al numero d’ordine l’ipoteca si definisce di primo, secondo, terzo grado. Inoltre dall’iscrizione nei registri l’ipoteca diviene efficace giuridicamente, con il cosiddetto consolidamento dell’ipoteca L'ipoteca comprende quattro elementi essenziali: il "titolo", ovvero il documento che giustifica l'acquisizione dell'ipoteca; l' "iscrizione"; il "bene immobile"; il "credito da garantire". Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento. Il contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico.

La nota deve contenere tutte le indicazioni in modo preciso. Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca. L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue "pertinenze" (ad esempio un garage). Si ha diritto ad ottenere la riduzione della somma iscritta nell’ipoteca o la liberazione di uno o più immobili ipotecati ogni qual volta il mutuatario abbia estinto almeno la quinta parte del debito originario. La riduzione è ottenibile in misura proporzionale alla somma iscritta. In materia di "restituzione ipotecaria" è consentito al mutuatario il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando risulti che per la somma ancora dovuta i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente.

La banca può richiedere altre garanzie oltre all'ipoteca. La garanzia aggiuntiva assume un'impronta funzionale e, generalmente, viene rilasciata da un soggetto diverso dal mutuatario a garanzia dell'esatto adempimento a restituire il debito contratto. L’iscrizione dell’ipoteca a fronte di un mutuo avviene per atto pubblico in presenza di un notaio. L’iscrizione costituisce la condizione insostituibile dell’efficacia del titolo, ossia del documento che giustifica l’acquisizione dell’ipoteca. Il titolo può derivare:

1. dalla legge (ipoteca legale): l’ipoteca legale è un’ipoteca che nasce indipendentemente dalla volontà del debitore o di terzi e può essere iscritta solo nei casi espressamente previsti dalla legge. Hanno ipoteca legale: 1) l’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione; 2) i coeredi 3) lo Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile;
2. da una convenzione fra le parti (ipoteca volontaria): l’ipoteca è senz’altro la più diffusa delle ipoteche. Viene infatti iscritta volontariamente dal proprietario bene quale garanzia di un debito. Quando si sceglie di stipulare un mutuo si sottoscriverà spontaneamente questo tipo di garanzia, ai fini della concessione del finanziamento. Se il bene è contestato ciascuno dei proprietari avrà facoltà di iscrizione per la sua frazione di competenza. L’ipoteca volontaria nasce o da un contratto o da una dichiarazione unilaterale di volontà – escluso il testamento da farsi sempre per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Tale ipoteca ha come oggetto i beni immobili e l’usufrutto sugli stessi, il diritto di superficie, il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico, le navi, gli aeromobili, gli autoveicoli e le rendite dello Stato. Coloro che possono concedere volontaria sono il proprietario e il titolare di diritto reale limitato (in caso di ipoteca su tale diritto);
3. da un provvedimento giudiziario (ipoteca giudiziaria): l’ipoteca è giudiziale quando scaturisce da una sentenza di condanna (anche generica) o da un provvedimento giudiziale avente pari efficacia. Le sentenze, queste devono essere di condanna e non di accertamento; devono essere pronunciate da un’autorità giudiziaria; devono avere quale oggetto l’adempimento di un’obbligazione; non è necessario che siano esecutive. Passando agli altri provvedimenti giudiziari, occorre che la legge riconosca al provvedimento stesso efficacia per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale, e ciò anche quando il provvedimento contenga la condanna al pagamento di un debito.