Affitto con riscatto, come funziona il rent to buy

Scorrendo gli annunci immobiliari delle abitazioni in vendita ci si imbatte spesso in frasi come “possibilità di affitto a riscatto” o “si valuta l’affitto con riscatto”. In effetti, pur non essendo una pratica così tanto diffusa, esistono anche formule alternativa al tradizionale acquisto nell’ambito delle pratiche di compravendita di un immobile. Che potrebbero venir utili nel caso in cui ci fossero particolari esigenze, personali o economiche, che suggeriscano o impongano un rinvio all’acquisto.

AFFITTO CON RISCATTO, COS’È

Quella dell’affitto con riscatto (conosciuta anche con l’inglesismo “rent to buy”) è un’opzione normata e introdotta nel nostro codice dal decreto “Sblocca Italia” del 2014 e regolata successivamente anche dalla legge di stabilità 2016. Nel primo caso, con l’articolo 23, si è introdotta una disciplina generale per l'acquisto delle case con formula "a riscatto", nel secondo si è introdotto il contratto di locazione finanziaria di immobili da adibire a prima casa.

L’affitto con riscatto prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore (cioè chi lo abita) di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.

In altri termini con l’opzione di riscatto si dà la possibilità all’inquilino di utilizzare – in tutto o in parte - le quote di locazione quale anticipo corrisposto al proprietario sul successivo acquisto dell’immobile. La data entro cui andrà perfezionato l’acquisto e il relativo prezzo (insieme alle altre condizioni) verranno già prefissate in fase di stipula del contratto. La durata, l’obbligatorietà (o la possibilità) dell’acquisto e la quota dei canoni da sottrarre dal prezzo finale di compravendita saranno invece liberamente stabilite dalle parti.

AFFITTO CON RISCATTO, IL CONTRATTO

Nell’affitto con riscatto si distinguono 2 contratti separati: uno di locazione, e un contratto preliminare di futura vendita. Questo secondo contratto prevede una scadenza per la transazione, che può arrivare fino a 10 anni. Il preliminare di futura vendita è da considerarsi però un’opzione, che può anche essere non esercitata. Se non viene fatto si perdono tutte le quote versate.
Possono anche essere previsti dei patti che obbligano le parti a firmare un rogito notarile: questo contratto, definito “con preliminare”, deve essere trascritto e dura al massimo 3 anni.
I contratti che prevedono un “rent to buy” devono prevedere la definizione della quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare l'immobile entro il termine stabilito.
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni. Tale numero dev’essere determinato dalle parti, ma la legge definisce che non sia inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

COSA SUCCEDE SE NON SI ONORA UN CONTRATTO A RISCATTO

Il contratto di affitto con riscatto è soggetto a trascrizione. Tale trascrizione mantiene i propri effetti per tutta la durata del contratto fino a un massimo di 10 anni.
Secondo la legge in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità. Se invece l’inadempienza è del concedente, quest’ultimo deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. Se quest’ultimo fallisce, infine, il contratto prosegue.

AFFITTO CON RISCATTO, I VANTAGGI PER IL CONDUTTORE

Per il locatario, ossia per chi prende in locazione un immobile, un contratto di affitto con riscatto è utile per entrare subito nella disponibilità dell’immobile che intende acquistare, senza perdere (in tutto o in parte) i canoni di locazione che si versano al proprietario. Ciò potrebbe essere vantaggioso se non si ha temporaneamente la possibilità di accedere a un mutuo ipotecario (magari a causa della tipologia del proprio contratto di lavoro). Al contempo il conduttore rimane comunque tutelato nel confronti dei terzi dall’istituto della trascrizione.
Non da trascurare anche la possibilità di testare l’immobile.

AFFITTO CON RISCATTO, VANTAGGI PER IL PROPRIETARIO

Il maggiore vantaggio per il proprietario è quello di poter bloccare il prezzo dell’immobile che andrà a vendere. Ciò è favorevole per chi vende in momenti di trend discendenti dei valori delle case, come avvenuto in questi ultimi anni.
Il proprietario riceverà poi una somma maggiore dal godimento dell’immobile (perché incorpora anche l’opzione o l’anticipo per l’acquisto successivo) rispetto a quanto riscuoterebbe rispetto a una normale locazione.