Nuove case: costruzioni low-cost o alta performance energetica?

Vogliamo iniziare la nostra riflessione con una domanda: posto che viviamo in tempi di normative stringenti sul piano energetico/ambientale, puntare all’alta o altissima performance energetica nei nostri edifici conviene anche da un punto di vista commerciale?

Per condurre quest’analisi dobbiamo fare un’incursione nel campo del mercato immobiliare, delle sue tradizioni e delle “pratiche” che hanno caratterizzato il settore negli ultimi 50 anni.

Finché le cose andavano bene la strategia di chi voleva speculare era semplice: mantenere il prezzo delle unità proposte sul mercato a livelli accettabili, minimizzandone il costo. Questa politica ha gonfiato i ricavi e drogato il mercato. Si è prodotto terreno fertile per pratiche poco trasparenti a tutti i livelli: dai progettisti alle imprese e fino ai fornitori, ogni passaggio è diventato occasione per mietere fondi. A farne le spese sono stati il consumatore e la qualità del prodotto finale, più in generale quella del nostro paesaggio edificato.

Dal 2009 questo meccanismo si è inceppato. Tra gli operatori immobiliari si ragiona spesso di come la crisi stia qualificando il mercato.

Le imprese che non lavorano con elevati standard qualitativi ed energetici hanno progressivamente visto erodersi i margini di guadagno, che da eccessivi sono diventati insufficienti. Oggi non è difficile riscontrare casi in cui, persino proponendo sul mercato immobili a prezzo di costo e rinunciando dunque a qualsiasi margine, non si riesce a vendere: una spirale da cui conviene stare lontani.

Come reagire a questa situazione? Giocare al ribasso sulla qualità non è più possibile. Le normative sempre più stringenti, per quanto parzialmente – e molto pericolosamente – eludibili, impongono standard precisi rendendo risicati o insufficienti i margini.

A questo punto meglio puntare strategicamente sulla qualità, in particolar modo quella energetica. In questo senso la richiesta costante di chi compra nuovo sono alte performance: “spendo anche qualcosa in più, ma una casa nata già vecchia non la voglio”. Nata già vecchia è l’espressione, sentita personalmente da un cliente, con cui viene qualificata l’edilizia tradizionale.

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Una leva commerciale efficace oggi? Parlare di “bolletta zero” o più discorsivamente spiegare che volendo si può evitare del tutto l’allacciamento alla rete del gas.

Ogni informazione deve essere presentata in modo autorevole: la crisi ci ha resi consumatori avveduti – a tratti persino sospettosi. Tendiamo a studiare, ricercare su internet e raccogliere informazioni prima di compiere qualsiasi scelta. E’ fondamentale che gli operatori del settore siano preparati e sappiano rispondere a questioni e domande – anche molto specifiche – proposte dai clienti, in modo chiaro, professionale e comprensibile.

Detto tutto questo, come fare per sostenere i costi di un intervento a elevata performance energetica?

Innanzitutto rivoluzionando il modo di pensare l’edificio. Lavorare in prefabbricazione già assicura - per quanto riguarda l’involucro - elevati standard qualitativi, soprattutto grazie al pre-assemblaggio dell’edificio in fabbrica; tali standard dipendono solo in parte dalla mera composizione delle pareti d’involucro o dalla fattura dei serramenti, ma anche e soprattutto dal loro assemblaggio, dal modo in cui gli elementi sono affiancati e tenuti insieme. Agganci e incastri realizzati in condizioni controllate sono più precisi, dunque maggiormente performanti. Tale cura nell’assemblaggio permette, a parità di prestazioni, di poter scegliere materiali più economici, senza che per questo la qualità generale sia ridotta.

Dove risparmiare ancora? Sull’impianto di riscaldamento, ad esempio. Per anni sono andate molto di moda le caldaie murali in sostituzione degli impianti condominiali. Scelte per potersi rendere autonomi dalle onerose spese condominiali, tali caldaie costituiscono un enorme spreco di energia e soldi. Sarebbe meglio servire più unità con un’unica centrale termica, introducendo al limite - per una migliore ripartizione dei costi - dei sistemi di conteggio dei consumi separati unità per unità. Questo vale a maggior ragione se teniamo in considerazione il costo degli impianti a elevate prestazioni.

Molte sono le soluzioni che si possono adottare per ridurre l’impatto economico di una costruzione, ma per scegliere occorre l’assistenza di un tecnico. Il campo dei materiali e delle possibilità offerte dalla tecnologia odierna è vasto mentre internet offre un marasma pressoché sterminato di informazioni non sempre controllate e selezionate adeguatamente. Serve la preparazione di tecnici abili e capaci, che abbiano la pazienza di analizzare la situazione specifica e che, senza preclusioni, sappiano restituirvi la soluzione migliore.

Da questo investimento otterrete un immobile attrattivo, vendibile, qualitativamente ineccepibile. Soprattutto, non andrete ad aggiungere un altro oggetto come tanti in un mercato assolutamente saturo. Al contrario, proporrete un prodotto distinto dalla massa, appetibile. Una strategia che nel mercato odierno riveste un’importanza assoluta.

Marco Barbero
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