Investimento immobiliare per principianti

Investimento immobiliare come compravendita di un bene fatta per ottenere un guadagno. Non solo quindi acquisto della casa dove risiedere. Ma acquisto per rivendere a un prezzo più alto, o per garantirsi una rendita periodica. Poco praticato in Italia, per questo partiamo dalle basi, l’investimento immobiliare può essere un’ottima opportunità per diversificare il proprio portafoglio. Gli immobili sono anche considerati beni rifugio, anzi, il bene rifugio per eccellenza.

LA CASA DEI SOGNI E' UNA PASSIVITA', LO SAPEVATE?

L’immobile di proprietà, ovvero la casetta dei nostri sogni – o casona dipende dalle possibilità di ognuno di noi, da sempre è considerato un “bene” sacro in Italia. Un obiettivo da raggiungere il prima possibile a costo di qualsiasi sacrificio. E infatti siamo il popolo europeo con la più alta percentuale di proprietari di case. Circa l’80% degli Italiani possiede una casa di proprietà. Non importa se ci accolliamo mutui trentennali (a volte anche più lunghi) con rate mostruose che il più delle volte assorbono c.a. il 50% delle entrate di una famiglia media.  L’importante è ”possedere” la nostra casuccia. Bene.

La domanda che voglio farvi ora è questa, secondo voi acquistare una casa equivale ad acquistare un’attività o una passività? La risposta è lapalissiana. Tra rata del mutuo, oneri vari, imposte governative e comunali, ecc.. quando si compra una casa si compra una passività. Ma spieghiamo meglio il concetto di passività. Per passività intendiamo tutto ciò che genera uscita di cassa dal nostro conto economico familiare. Di contro per attività intendiamo tutto ciò che genera un flusso di cassa positivo, un incasso. Esempio, io compro un’obbligazione che stacca di solito una cedola, questa cedola rappresenta un’entrata e pertanto l’obbligazione è un attiv.

INVESTIMENTO IMMOBILIARE, QUESTO SCONOSCIUTO

Ma che strano: facciamo tanti sacrifici per comprare una casa, eppure compriamo una passività? Ebbene si, cari lettori, in Italia purtroppo l’investimento immobiliare è quasi completamente  sconosciuto. Di fatti non esiste un mercato immobiliare nel vero senso della parola. E per mercato immobiliare intendo la compravendita di un bene, in questo caso la casa, al fine di realizzare una plusvalenza e quindi un reddito da investimento. Le compravendite di solito in Italia nella stragrande maggioranza dei casi si effettuano perché una coppia decide di sposarsi e quindi di comprare casa, oppure di traslocare a seguito della venuta dei figli, ecc. In sintesi a seguito di una necessità familiare e non per realizzare un investimento, come di solito avviene per gli investimenti finanziari o aziendali

I VENTAGGI DELL'INVESTIMENTO IMMOBILIARE

Ma a questo punto la domanda da farsi è questa; è possibile trasformare l’acquisto di una casa da passività ad attività e conseguentemente ottenere un’entrata mensile oppure realizzare una plusvalenza? Ebbene cari lettori, la risposta fortunatamente è si! Non solo è possibile, ma è auspicabile che ognuno di noi nel processo d’investimento dei propri beni dedichi quota parte agli investimenti immobiliari.

L’investimento immobiliare presenta alcuni vantaggi notevoli, ad esempio è possibile percepire entrate mensili (affitti) e al contempo realizzare delle plusvalenze all’atto della vendita. Non solo. Proprio per le caratteristiche di mercato ingessato, qual’è quello italiano, l’investimento in immobili, di fatto è un investimento più che sicuro, in quanto il bene “casa” in Italia difficilmente perderà valore.

La recente crisi ci ha dato la conferma di questa teoria. Praticamente in tutto il mondo il mercato immobiliare ha subito pesantissime svalutazioni anche nell’ordine del 50-60%, non solo in America, ma anche in Spagna, Inghilterra, ecc. In Italia di fatto si è assistito solo ad una stagnazione dei prezzi ed ad un allungamento dei tempi di compravendita. Ma di fatto il mercato non è sceso sotto il 5% (ovviamente andrebbero fatto dei distinguo in base alle regioni, città tipologia di immobili, centrali o periferici, ecc…)

L'INVESTIMENTO IMMOBILIARE IN PRATICA

Ma vediamo in pratica come possiamo realizzare un investimento immobiliare, attraverso l’esposizione di alcune semplici regole.

PRIMA REGOLA: INVESTIRE IN CASE DA AFFITTARE

Ipotizziamo di comprare una casa di 200.000€ con un investimento minimo di 40.000€ (ma ci sono banche che finanziano anche il 100% dell’importo) e che con l’affitto io copra esclusivamente la rata del mutuo. Bene dopo 10 anni ipotizzando una rivalutazione media del 4%, la mia casa si è rivalutata per un valore di 296.000€ c.a Il che vuole dire che i 40.000€ sono diventati 96.000 in 10 anni. In pratica un guadagno annuo del 14%. Non male direi se paragonato ai rendimenti di obbligazioni e di alcuni fondi liquidità/monetario che riempiono i portafoglio dei risparmiatori italiani.

In realtà i  calcoli sopra esposti non sono completi. In quanto non considerano gli oneri di compravendita (tasse, notaio, ecc…) e il guadagno aggiuntivo in conto capitale. Di fatti pagando la rata del muto, l’inquilino mi paga anche una quota del capitale prestato dalla banca; il che vuol dire che nel momento in cui venderò oltre alla rivalutazione di 96.000€ io dovrò aggiungere la mancata quota capitale da restituire alla banca al netto dei costi di transazione.

SECONDA REGOLA: DA ATTIVITA' A PASSIVITA'

Ipotizziamo che siamo riusciti a comprare bene e che quindi l’immobile al netto del muto e degli oneri generi una piccola rendita mensile derivante dall’affitto.  Improvvisamente quella che era una passività diventa un’entrata mensile, anche se solo di poche centinaia di euro, essa costituisce un’integrazione al vostro reddito. Quindi aspettando che il mio bene si rivaluti, ho anche una specie di bonus mensile…

TERZA REGOLA: COMPRARE BENE

Affinché l’affitto superi la rata del muto, è necessario comprare bene. Comprare bene vuol dire essenzialmente a buon prezzo. Le occasioni ci cono, vanno semplicemente scovate. Alcuni piccoli suggerimenti:

• Evitate le agenzie
• Trovate cartelli di privatiù
• Girate a piedi nei quartieri che vi interessano alla ricerca di immobili in vendita
• Parlate con le portinaie…
• Frequentate le Aste in tribunale. Solo questo aspetto andrebbe approfondito con un articolo ad hoc. Per il momento vi basta sapere che il sistema è diventato assolutamente trasparente e sicuro. Quindi non vi resta che trovare l’occasione giusta. Si riescono a comprare case anche con 30/40% di sconto sul valore reale.
• Leggete gli annunci e individuate le persone “bisognose” di vendere.
• Comprate in zone centrali e/o di pregio. E’ l’unica garanzia per non avere cattive sorprese…

QUARTA REGOLE: UTILIZZARE L'EFFETTO LEVA

Fondamentale. Abbiamo visto  che l’acquisto di una casa con un investimento iniziale potrebbe addirittura generarci un’entrata mensile. Bene, immaginiamo di replicare l’investimento con le stesse caratteristiche almeno 3 volte e ipotizziamo di riuscire a ricavare 300/mese da ognuno dei nostri affitti (al netto di oneri e imposte). Di fatti con 900€/mese di plusvalenza siamo in grado di pagare tranquillamente una buona rata di un mutuo per l’acquisto di un’altra casa, e qui viene il bello, pagata interamente con l’entrate derivanti dagli affitti. Lascio a voi l’immaginazione di quante volte è possibile replicare lo schema d’investimento sopra esposto e calcolarne i benefici…

QUINTA REGOLA: SOLO MUTUO A TASSO FISSO

Quando vi impegnate in un investimento immobiliare, vi assumente già un rischio “d’impresa”; non avete bisogno di assumervi altri rischi, quali ad esempio il rischio tassi. Mi spiego meglio, comprando un immobile da investimento ho bisogno di sapere esattamente a quanto ammonta l’uscita mensile (rata + oneri) al fine di calcolare correttamente i flussi di cassa attesi. Solo un’attenta pianificazione delle entrate e uscite può portare ad un corretto investimento immobiliare. La precisione e l’accuratezza dei calcoli in questi può fare la differenza tra un investimento riuscito e uno non profittevol.

CONCLUDENDO

L’esposizione risente di alcuni omissis dovuti all’impossibilità di approfondire ulteriormente alcuni aspetti. Tuttavia quello che mi preme sottolineare in questo articolo è che esiste un’altra tipologia d’investimento, che presenta indubbi vantaggi, non a caso è l’unica tipologia d’investimento per cui le banche ci prestano i soldi…., e che purtroppo troppo spesso non è presa nella giusta considerazione o nella giusta ottica. 

La diversificazione degli investimenti  non è più un optional, ma è un dovere di ogni investitore accorto. Oltre agli investimenti finanziari, è necessario che l’investitore italiano si approcci al mercato immobiliare non solo per comprare case di “utilizzo” ma anche immobili da reddito, finalizzati a generare plusvalenze nel tempo.  Tutto questo è possibile e fattibile, l’importante è utilizzare un approccio di tipo professionale in grado di valutare attentamente i flussi di cassa futuri e i ritorni attesi rispetto ad investimenti alternativi. Buon Investimento a tutti!

Agostino De Luca – Studio A&G Consulting a Milano e Monza

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Articolo a cura della associazione nazionale dei consulenti indipendenti fee only – NAFOP