Comprare casa: la Certificazione Energetica e la qualificazione dell’offerta immobiliare

La crisi del mercato immobiliare è un dato di fatto, tanto più grave se si considera che l’edilizia è uno dei settori trainanti della nostra economia. Al contempo molti analisti hanno rilevato che la crisi sta qualificando il mercato. In che senso? La scarsa disponibilità economica che ben conosciamo ci sta rendendo molto più attenti a ciò che acquistiamo: qualità, durevolezza e funzionalità sono principi a cui non si deroga. (LEGGI ANCHE: Investimento immobiliare per principianti)

LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA - Uno degli strumenti a nostra disposizione per meglio orientare le nostre scelte è la certificazione energetica. Buone prestazioni in questo senso riflettono infatti materiali di ottima fattura ed una progettazione - anche ingegneristica - accurata. Proviamo a capirci qualcosa di più.

SE ACQUISTIAMO UNA CASA NUOVA - Abbiamo optato per il nuovo, magari orientandoci su una sostituzione edilizia. Guardiamo con calma gli annunci: tutti parlano di “alta classe energetica”, come discernere? La legge stabilisce che un edificio di nuova fabbricazione debba avere standard elevati, stabiliti zona per zona, la classe energetica sarà nella maggioranza dei casi tra la “B” e la “A+”. Per questo andare sul nuovo da, di per sé, qualche garanzia, anche se non ancora sufficiente. Se state valutando l’acquisto il consiglio è quello di chiedere consulenza al vostro tecnico di fiducia, specie se esperto in prestazione energetica dell’edificio. Accompagnandovi nella visita al cantiere potrà verificare i materiali e la messa in opera dei singoli elementi. Vi sono infatti edifici molto prestanti sulla carta, ma in cui la posa non all’altezza del materiale utilizzato o una attenzione carente sulla risoluzione dei dettagli costruttivi compromette il rendimento di un buon capitolato.

SE ACQUISTIAMO UNA CASA USATA - Poniamo ora il caso di voler acquistare un’unità usata. Qui il mercato mette a disposizione dei consumatori un’offerta vastissima, nelle cui pieghe é molto difficile districarsi. Iniziamo a individuare qualche categoria: da ristrutturare, in buone condizioni, ristrutturato.

Usato da ristrutturare. Si tratta solitamente di unità costruite o completamente ristrutturate vent’anni fa o più, con consumi elevatissimi - classe “F” o “G”, spesso vendute a un prezzo sensibilmente inferiore alla media. Paradossalmente, può essere un’ottima scelta per chi punta a elevate prestazioni energetiche. Se infatti sarà necessario investire tempo e denaro nella loro ristrutturazione queste unità consentono interventi profondi che, se ben coordinati, possono restituire un prodotto con un ottimo rapporto qualità-prezzo. Bisogna soprattutto valutare che un investimento del genere consente all’acquirente un certo margine di controllo sulla scelta dei materiali e sull’impresa da coinvolgere, aumentando da un lato le possibilità di personalizzazione e dall’altro il rendimento energetico, grazie alla scelta di un tecnico preparato che segua la ristrutturazione.

Usato in buone condizioni. Usualmente unità costruite o ristrutturate prima del 2005 e fino ai primi anni ’90. Sono unità esteticamente valide, con materiali di buona scelta e posati a dovere, solitamente in buono stato di conservazione. Pavimenti, rivestimenti e gli stessi serramenti denunciano la propria età ma farli apparire “come nuovi” da un punto di vista meramente estetico non richiede molto sforzo. Il problema sono le prestazioni energetiche non in linea con gli standard odierni. Si opera a malincuore su un immobile di questo tipo perché si rischia di rovinare materiali ancora validi, ma bisogna rendersi conto che presto sarà necessario. Sotto questa categoria la variabilità è grande. Si può partire da una classe “G” fino ad esemplari in classe “C” o “D”. Il compratore dovrebbe in questo caso valutare l’acquisto nell’ottica di mantenerlo nello stato in cui lo trova per alcuni anni, mettendo pero già in previsione - specie nel caso di classi inferiori - una ristrutturazione profonda che possa adeguare l’immobile agli standard di oggi. Consigliabile per chi ha bisogno di una casa in cui entrare subito e che magari voglia dilazionare l’investimento ristrutturando in un secondo momento.

Usato ristrutturato. La camera di commercio, nella rilevazione annuale dei prezzi degli immobili, lo equipara al nuovo. Come tale viene venduto, ma è la categoria che nasconde le maggiori insidie per l’acquirente ed in cui la Certificazione Energetica gioca un ruolo molto importante. Il primo passo da intraprendere in questo caso è capire la data della ristrutturazione. Vi sono immobili ristrutturati anche 6 o 7 anni fa che a causa della crisi e dei meccanismi che abbiamo esposto all’inizio giacciono ancora invenduti. In questo caso bisogna verificare in modo molto approfondito il capitolato, richiedere informazioni e fare molte indagini sul perché l’unità sia rimasta stanziale così a lungo. Stabilita la bontà dell’immobile, osservate la Certificazione. Si potrà partire da una classe “C” o “D”, per quelle meno recenti, fino alla classe “A+”. Anche in questo caso meglio affidarsi a occhi esperti che sappiano consigliarvi per il meglio, individuando ogni imperfezione nella posa in opera del fabbricato. State acquistando qualcosa di “equiparato al nuovo” ed è bene pretendere una qualità effettivamente paragonabile.

CLASSE ENERGETICA ELEVATA, PERCHE’? - Infine, una riflessione. Poniamo il caso che siate tra i fortunati che possono permettersi un immobile a prescindere dai suoi costi di mantenimento. Sarebbe legittimo chiedersi: a che pro scegliere una classe energetica elevata? La risposta è molto semplice: per proteggere il vostro investimento nel tempo. Il parlamento Europeo ha fissato nel 2018 l’obiettivo dell’80% di nuove costruzioni “a energia quasi zero” - vale a dire in classe “A+”. La Regione Lombardia ha addirittura anticipato quest’obiettivo per l’anno 2015. Questo significa che entro cinque anni la stragrande maggioranza degli immobili nuovi che saranno immessi sul mercato avrà bisogno di una spesa per il riscaldamento inferiore ai 100€ annui, risultando molto più appetibile. Di più, se dotati di pannelli fotovoltaici e collegati in rete con il Conto Energia, saranno edifici che, almeno nei primi anni, produrranno reddito con l’energia prodotta e non consumata localmente. È chiaro che, a fronte di un’offerta simile, pochi sceglieranno di acquistare una casa che richiede una spesa annua per il riscaldamento di 20 o 30 volte superiore – questo è l’ordine di grandezza della differenza tra una classe “A+” e una classe “G”. Se vi trovaste ad essere proprietari di un immobile con una bassa classe energetica vedreste il suo valore erodersi pesantemente anno dopo anno, fino ad avere in mano un oggetto che costa, anche fiscalmente, più di quel che vale.

Marco Barbero - Coffee Architects
http://www.coffeearchitects.org


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