Agevolazioni acquisto prima casa 2015

Stai acquistando casa, o hai in programma di farlo, e vuoi sapere se hai diritto a qualche sconto da parte del fisco. Se quella che stai acquistando è la “prima casa”, allora sì, lo Stato ha previsto agevolazioni e detrazioni fiscali per questo tipo di operazione. In questo articolo troverai le cose più importanti da sapere, valide nella maggior parte dei casi.

Per ottenere le agevolazioni acquisto prima casa devono essere soddisfatti alcuni requisiti che riguardano sia l'immobile sia chi lo acquista. Una volta ottenuti i benefici fiscali, devi però sapere che questi possono decadere se anche solo una delle condizioni necessarie per ottenerli dovesse per qualche motivo non essere più valida. A quel punto dovresti pagare allo Stato quanto non hai pagato prima.

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PRIMA CASA E ABITAZIONE PRINCIPALE
Il primo dubbio che potresti avere è sulla differenza tra prima casa e abitazione principale. Capita che i due concetti vengano sovrapposti dalle condizioni reali di utilizzo, come quando una famiglia vive nella sua unica casa di proprietà. Ma in realtà, prima casa e abitazione principale non sono la stessa cosa.

L'abitazione principale è quella in cui si ha la residenza ed è la dimora abituale. Prima casa è invece un concetto che riguarda la tassazione in caso d'acquisto. Se quando acquisti una casa questa è “prima casa”, allora ne avrai diritto.

AGEVOLAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA: REQUISITI
Per avere diritto alle agevolazioni acquisto prima casa devono realizzarsi alcune condizioni, sia l'immobile che il soggetto che lo acquista devono presentare alcuni requisiti.

La prima condizione perché l'immobile che stai acquistando possa essere considerato prima casa è che sia un immobile residenziale ma non di lusso. Gli immobili ammissibili alle agevolazioni devono cioè cadere in una delle seguenti categorie catastali:

A/2: abitazioni di tipo civile
A/3: abitazioni di tipo economico
A/4: abitazioni di tipo popolare
A/5: abitazioni  di  tipo  ultra  popolare
A/6: abitazioni  di  tipo  rurale
A/7: abitazioni in villini
A/11: abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Gli immobili non ammissibili cadono invece in queste:

A1: abitazioni di tipo signorile
A8: abitazioni in ville
A9: castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici

Queste le caratteristiche dell'immobile che si vuole acquistare. Vediamo adesso le caratteristiche che chi acquista l'immobile deve avere per poter accedere alle agevolazioni.

1) deve essere una persona fisica e non un'impresa;

2) non deve essere proprietario (o titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione) di un altro immobile ad uso abitativo nello stesso comune, neppure in comunione con altri;

3) non deve essere proprietario (o titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione, nuda proprietà) di altri immobili sul territorio nazionale per cui abbia già ricevuto agevolazioni acquisto prima casa;

4) deve avere la residenza nel comune dove acquista l'immobile o portarvela entro 18 mesi dalla data del rogito, oppure lavorarvi o svolgervi attività anche non remunerate come volontariato, studio e sport;

5) se trasferito all'estero per lavoro, l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende;

6) se è un cittadino italiano emigrato all'estero, l'immobile può essere ubicato sull'intero territorio nazionale ma deve essere acquistato come “prima casa” sul territorio italiano.

L'agevolazione acquisto prima casa spetta anche alle pertinenze della stessa. Le pertinenze sono “cose” destinate in modo durevole al servizio o all'ornamento dell'immobile. Esempi di pertinenze possono essere il giardino, le cantine, il garage, piccoli magazzini e le soffitte. Nel caso dell'acquisto della prima casa, le agevolazioni vanno estese alle pertinenze che cadono nelle categorie catastali C/2 (magazzini), C/6 (autorimesse) e C/7 (tettoie).

AGEVOLAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA: QUANDO SI PERDONO I BENEFICI FISCALI
I benefici fiscali goduti sull'acquisto della prima casa si possono perdere quando si realizzano alcuni eventi. Se questi eventi si realizzano, le imposte risparmiate dovranno essere restituite, vanno pagati gli interessi e una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.

I benefici fiscali si perdono se:

1) le dichiarazioni che hanno supportato l'ottenimento degli stessi risultano false;

2) l'abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non si riacquisti (anche a titolo gratuito) un altro immobile da adibire in tempi ragionevoli ad abitazione principale;

3) non venga trasferita la residenza nel Comune entro 18 mesi dall'acquisto.

AGEVOLAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA: QUALI SONO?
Poniamo che tutti i requisiti necessari all'ottenimento delle agevolazioni acquisto prima casa si siano realizzate. A questo punto, a quali agevolazioni si ha diritto? La prima differenza che bisogna fare riguarda il venditore, se cioè si è acquistato da un privato o da un'impresa. Se si stratta di un'impresa, poi, bisogna differenziare tra acquisto con Iva e acquisto senza Iva.

Queste differenziazioni danno vita a due situazioni.

Se la casa è stata acquistata da un privato o da un'impresa ma l'acquisto è senza Iva:

imposta di registro: 2% con un importo minimo di 1.000 euro
imposta ipotecaria: 50 euro
imposta catastale: 50 euro

Se la casa è stata acquistata da un'impresa, con vendita soggetta a Iva

Iva al 4%
imposta ipotecaria fissa di 200 euro
imposta catastale fissa di 200 euro
imposta di registro fissa di 200 euro

Vediamo adesso quanto si pagherebbe nelle stesse due situazioni precedenti senza agevolazioni:

Se la casa è stata acquistata da un privato o da un'impresa ma l'acquisto è senza Iva:

imposta di registro: 9% con un importo minimo di 1.000 euro
imposta ipotecaria: 50 euro
imposta catastale: 50 euro

Se la casa è stata acquistata da un'impresa, con vendita soggetta a Iva

Iva al 11/22%
imposta ipotecaria fissa di 200 euro
imposta catastale fissa di 200 euro
imposta di registro fissa di 200 euro

QUANDO SI PAGANO LE IMPOSTE
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono pagate dal notaio al momento della registrazione dell'atto di compravendita.

IL CALCOLO DELLE IMPOSTE (E DELLE AGEVOLAZIONI)
Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile è il prezzo a cui la casa viene venduta. Se la vendita non è soggetta a Iva – casa acquistata da privato o da impresa nei casi in cui non è dovuta l'Iva - l'imposta di registro può essere pagata sul valore catastale anziché sul prezzo di cessione.

Il valore catastale viene determinato rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicando il risultato 110.

E C'E' UNA DETRAZIONE AI FINI IRPEF
Si può ottenere dal fisco un altro sconto se per acquistare la casa ci si è rivolti ad una agenzia immobiliare. In questo caso si ha diritto ad una detrazione ai fini Irpef, con questa caratteristiche:

1) detrazione Irpef pari al 19% dei compensi corrisposti all'agenzia,
2) i compensi su cui si calcola la detrazione non possono superare i 1000 euro
3) la detrazione massima possibile è quindi di 190 euro da ripartire secondo la percentuale di proprietà tra chi acquista.