Immobiliare: sarà il 2010 l’anno buono per investire?

Due anni di crisi. Ma più che l’esplosione di una bolla l’Italia ha visto una normalizzazione dei prezzi. Che ancora potranno scendere. Cosa prospetta il 2010 per chi vuole investire in immobili? Meglio puntare sul capital gain o sulla rendita? Periferia o centro? E in quale città. Proviamo a chiarirci le idee con Vincenzo De Tommaso di Idealista.it, portale di annunci immobiliari leader del sud Europa e partner de "Il Sole 24 Ore" per il canale Casa24.

Dottor De Tommaso, com’è andato il settore immobiliare nel 2009?

«A livello nazionale c’è stata una contrazione generale. Stando ai dati dell’agenzia del territorio le vendite sono calate circa del 16%, portando le transazioni al di sotto delle 600mila, al livello del 1998/99, una bella marcia in dietro cominciata circa due anni fa. E i prezzi hanno registrato una flessione del 10-15%. Sull’andamento dei prezzi a livello locale, noi abbiamo dati rilevanti su Milano, Roma e Torino, le città che per numero di annunci sul nostro sito riusciamo a monitorare meglio. A fronte di un calo a livello nazionale, il comportamento del mattone differisce da città a città. A Milano, per esempio, abbiamo notato che il prezzo degli immobili è addirittura cresciuto, e anche in maniera sostanziosa, e cioè in media dell’8,6%. Questi sono i prezzi al quale viene proposto l’immobile sul nostro sito, non il prezzo di vendita effettivo. Ma è comunque un buon indice dell’andamento del mercato, a nostro parere». 

E a Milano le compravendite come sono andate?

«Come Idealista non siamo in grado di rilevare questo dato. Quello che possiamo vedere è il numero di ricerche che gli utenti effettuano sul sito. E nella seconda metà del 2009 abbiamo notato un incremento delle ricerche di case in vendita di circa il 40% rispetto al semestre precedente. Che poi non vuol dire il 40% in più di transazioni. Sembra quindi che la gente stia cercando nuove opportunità dopo che i prezzi si sono almeno in parte normalizzati». 

Diceva dei prezzi a Milano

«A livello cittadino abbiamo registrato un incremento medio dell’8,6%, ma siamo addirittura al di sopra della media nella zona Garibaldi-Porta Venezia, dove l’aumento è stato 13,3%. Una salita quasi da bolla immobiliare. L’aumento dei prezzi che abbiamo registrato in alcuni quartieri è legato soprattutto alle aspettative di riqualificazione in vista dell’Expo. In alcuni arriveranno anche nuove linee della metropolitana e tutto questo ha dato una bella spinta ai prezzi. E poi Milano fa sempre un po’ storia a sè. E’ stata la prima città a fare i conti con la crisi. Sarà la prima probabilmente ad uscirne. Noi sul sito abbiamo indizi di ripresa. Ma ci sono anche quartieri che hanno risentito della crisi». 

E a Roma?

«Abbiamo cominciato a monitorarla dal secondo trimestre di quest’anno, e abbiamo notato che i prezzi stanno calando. Nell’ultimo trimestre dell’anno c’è stata una flessione dello 0,7% rispetto al trimestre precedente. Ci sembra che certe esagerazioni stiano rientrando, ma anche qui la situazione varia da quartiere a quartiere. Ci sono dei quartieri che vanno in controtendenza, come ad esempio il quartiere Prati, l’Eur, la zona del Torrino, Trigoria, sono zone da calciatori che sono richiestissime da chi preferisce investire in immobili di prestigio. E questa, secondo noi, è una tendenza che sarà molto forte nel 2010 a Roma ma anche in altra parti d’Italia. Gli immobili di prestigio avranno una grossa spinta dovuta al fatto che chi ha i soldi ne ha sempre di più, a cui si aggiunge il rientro dei capitali dovuto allo scudo fiscale. Quei soldi verranno investiti nel mattone, soprattutto in vista di un guadagno in conto capitale (aumento del prezzo dell’immobile). Meno in vista di una rendita da affitto, perché in termini percentuali questi immobili non rendono tantissimo».

Anche a Milano ci sono opportunità di investimento di questo tipo?

«Diciamo che a Milano l’investitore deve mettersi il cappello del trend setter, e andare a scovare quei quartieri che hanno delle buone prospettive. O si acquista l’immobile “unico”, di cui magari non c’è nemmeno un vero e proprio prezzo di riferimento, perché non è possibile proprio per il fattore unicità, e in questo caso l’investimento può dare buoni risultati. Oppure ci sono quartieri, come è stata Via Savona dove c’è stata una riqualificazione legata a un particolare tipo di abitazione: i loft. Erano metrature ampie, che costavano poco al ridosso del 1999-2000, e che ora valgono molto di più. Allora erano edifici ad uso industriale, adesso sono loft che valgono un sacco di soldi. Interessanti anche gli immobili che rappresentano un rapporto qualità prezzo buono. In questi casi è possibile che i prezzi tengano. Ma non è un discorso speculativo in senso stretto, questo. Più che altro sono investimenti sicuri».

Com’è la situazione a Torino?

«Il mercato torinese appare molto più riflessivo rispetto alle altre città come Milano e Roma. E’ più lento, ma è stabile. Le opere che sono state realizzate in previsione delle Olimpiadi del 2006 hanno rivitalizzato alcuni quartieri, ma senza scossoni particolari sui prezzi, che sono cresciuti dell’1,3%, più o meno come l’inflazione, e hanno tenuto il loro valore reale. Ci sono stati spunti interessanti in alcuni quartieri periferici che, interessati dallo sviluppo di infrastrutture, come i trasporti verso il centro, hanno visto una buona dinamica dei prezzi». 

Anche qui ci sono zone in cui i prezzi potrebbero risalire dove poter investire?

«Torino in realtà è un mercato molto stabile, e forse solo il quartiere Mirafiori potrebbe diventare un caso simile alla via Savona di Milano, un posto interessante dove acquistare. Ma Torino è molto meno compulsiva rispetto alle altre due città».

Previsioni per il futuro?

«Difficile farne, in questo momento. Per il 2010 abbiamo dei segnali contrastanti. Da un lato c’è un credit crunch piuttosto forte. Le famiglie fanno fatica a ottenere credito, i prezzi sono ancora alti, e questo lato della domanda non è pronto a ripartire. Da un altro lato abbiamo segnali opposti, come il rientro dei capitali per via dello scudo fiscale che verranno investiti nel mattone, il fatto che sostanzialmente in molte zone delle città si sono create delle occasioni, alcuni segnali di ripresa all’estero e l’Euribor ai minimi storici. Nel 2009 abbiamo notato una polarizzazione del mercato immobiliare, fenomeno iniziato nel 2008 e che è destinato a crescere anche nel 2010 per i motivi che abbiamo appena visto. Lo scorso anno gli immobili di pregio nei centri storici o comunque gli immobili con un buon rapporto qualità prezzo nelle fasce centrali e semicentrali hanno resistito bene alla crisi, mentre gli immobili del segmento medio basso, tre i 200mila e i 300mila euro, hanno avuto difficoltà e ne avranno anche quest’anno. Complessivamente, secondo noi, il mercato andrà ancora a rilento, il dato medio sarà ancora debole. Poi dipenderà da zona a zona».

Le persone normali faranno fatica ad ottenere il mutuo, mentre chi i soldi li ha investirà in immobili di pregio. Giusto?

«Chi può punterà su una maggiore selezione. Anche l’offerta inevasa che c’è permette una maggiore scelta. Gli immobili che andranno meglio saranno quelli con un buon rapporto qualità prezzo, in zone centrali e semicentrali della città, non necessariamente di pregio. Invece avranno più difficoltà l’hinterland e le periferie cittadine, dove il parco immobiliare è scadente».

E non interessa chi ha i soldi per acquistare?

«Esatto. Ma non dimentichiamoci che l’investimento non lo fanno solo i ricchi. Andranno bene gli immobili di pregio, ad esempio, ma anche gli appartamenti piccoli, monolocali e bilocali in aree che si stanno riqualificando nel contesto cittadino, o vicino alle università o agli ospedali, vicino ai servizi. Chi farà investimenti per i figli, chi farà investimenti sull’immobile da mettere a reddito, per tutti questi tipi di investimento si apriranno una serie di opportunità. Gli svantaggiati saranno i first time buyer, chi compera la prima casa, i giovani, gli immigrati, coloro che per vari motivi devono lasciare l’abitazione, per esempio per una separazione. Chi deve chiedere un mutuo, alla fine. E poi, secondo noi si aprirà una nuova tendenza, che sarà l’acquisto e l’affitto in condivisione, ancora non stimabile in termini quantitativi». 

E investire per la rendita, per affittare ad altri, potrà essere conveniente?

«Per quanto riguarda la rendita Idealista ha fatto uno studio basato sul rendimento degli immobili, definendolo come rapporto tra prezzo dello stesso e l’affitto annuale che se ne può ricavare. Nel 2009 a Milano il rendimento lordo annuo è stato del 4,6%, che supera quello dei Btp a 10 anni. A Torino è stato il 4,4% e a Roma il 4,2%. Per Milano siamo riusciti a calcolarlo anche per quartiere. E che cosa ci ha rivelato questo studio? Che i quartieri che danno rendimenti più alti sono i quartieri dove i prezzi sono scesi di più: a Comasina-Bicocca, Corvetto-Rogoredo, Chiesa Rossa-Gratosoglio, che nel 2009 hanno reso addirittura più del 5% l’anno». 

Possiamo dire che se si vuole in capital gain è meglio investire in case di pregio, e se si vuole la rendita è meglio la periferia?

«Se si vuole acquistare bene, meglio farlo dove i prezzi si sono normalizzati, e dove gli immobili hanno un buon rapporto qualità prezzo, questo per il capital gain. E il 2010 potrebbe essere il momento di acquistare per chi vuol fare buoni affari. Poi dipenderà dalla città e dal taglio dell’immobile. Ma sarà decisivo il rapporto qualità prezzo. Per la rendita è diverso, e i quartieri che garantiscono le rendite più alte, in termini percentuali, sono quelle dove i prezzi sono calati di più. Potremmo dire: per il capital gain centro e semi centro; per la rendita, periferia. Ma è una indicazione che va adattata caso per caso, presa in senso letterale è troppo netta».