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Reddito e mutuo

La regola base è che viene concesso un mutuo con un impegno mensile che non deve superare il 35% - 40% del reddito percepito

di Davide Monaco 17 set 2010 - ore 10:59
Articolo a cura di Nafop.org

L'Italia è famosa nel mondo per la storia, le sue città, la cultura e l'arte. Parlando però di cose squisitamente economiche – finanziarie il Belpaese si distingue positivamente anche per due fattori molto importanti. Lo stivale, infatti, si riconferma il paese dei proprietari di casa, che rappresenta il bene rifugio per eccellenza, per l'alto tasso di risparmio familiare rispetto agli altri paesi sviluppati e di contro per il basso valore percentuale dell'indebitamento medio pro-capite.

Secondo L'ultima rivelazione Istat relativa al 2008 circa il 70% delle famiglie vive in casa di proprietà, mentre circa il 19% continua a pagare l'affitto; il restante ha la fortuna di vivere in usufrutto o in comodato gratuito.....quest'ultimo dato vale solo per le statistiche, per la guardia di finanza o per chi crede alle favole, la realtà probabilmente è un altra...

Il 13,4% delle famiglie sta' pagando un mutuo, e non perché tutto il resto dei nuclei familiari in Italia paghi cash, ma perché avere casa di proprietà è ormai una tradizione che si tramanda da generazioni, o per dirlo in termini moderni un “must”, e una buonissima percentuale diventa proprietaria per successione.

Per dare un’immagine aforistica del belpaese riguardo a questi dati riporto di seguito 3 citazioni famose di 3 illustri filosofi e scrittori:

Non essere avido di ricchezze, è una ricchezza; non avere la smania di spendere, è una rendita (Cicerone).
Un dollaro risparmiato è un dollaro guadagnato  (Paperon de’ Paperoni)
La proprietà è più sacra della religione  (Gustave Flaubert)

Scontato ed inflazionato dire che negli ultimi 3 anni, complice il disastro finanziario che ha travolto il globo nel suo intero, queste tendenze, ormai acclarate, si sono chiaramente affievolite e pericolosamente invertite in alcuni casi.
In questo scenario diventa sempre più importante saper valutare rischi e opportunità del ricorso all'indebitamento per l'acquisto di un immobile.

Voglio fare alcune considerazioni di carattere generale sul famoso binomio Reddito – Mutuo. La regola base è che viene concesso un mutuo con un impegno mensile che non deve superare il 35% - 40% del reddito percepito. Alcune banche lo calcolano inspiegabilmente sul lordo, altre più intelligentemente sul reddito netto. Per reddito netto le banche non intendono solo quello al netto delle tasse, ma quello decurtato di altri prestiti in corso. Infatti per calcolare se potrete pagare la rata di mutuo, si fa riferimento al reddito netto disponibile, cioè quello che vi rimane dopo aver pagato eventuali rate di macchine o cose simili. Dopodiché oltre a pagare il mutuo dovrete anche mangiare e vestirvi....ecc ecc. Chiaramente è una percentuale situazionale.

Diverso è erogare un prestito ad un soggetto con 1000€ di reddito mensile, che dopo aver speso 350 – 400€ nella rata, rimane con un potenziale di spesa di 600€, rispetto ad un secondo più fortunato individuo che con un reddito di 6.000€ mensile può magari permettersi di assumersi un impegno pari al 50% delle sue entrate. Il risultato cambia di poco, il problema è che negli ultimi 10 anni sul binomio reddito - valore dell'immobile si sono formate sinusoidi contrapposte.

Valori delle case alle stelle e capacità di spesa sempre più bassa; per questo i contratti di mutuo negli ultimi 3 anni hanno vissuto un periodo di grande crisi. Il risultato è che nella stragrande maggioranza dei casi i mutui vengono concessi (se concessi) a 30 anni per far si che la rata sia sostenibile, ma alcune banche arrivano ai 40...mi vengono i brividi solo a scrivere.

L'altro aspetto connesso alla valutazione del reddito è la sua continuità. Per questo i lavoratori dipendenti con contratto a tempo indeterminato ed i professionisti affermati sono quelli che incontrano meno difficoltà nell'accesso al credito. La situazione si fa astrusa per non dire amletica per i lavoratori atipici, purtroppo sempre più frequenti, cioè coloro che intrattengono rapporti di lavoro temporanei. Vita più dura anche per i lavoratori autonomi che operano in settori considerati a rischio o quando l'inizio dell'attività è recente.

Oltre la fideiussione del proprietario, la banca iscrive ipoteca del 200% sull'erogato, e spesso richiede garanti (soprattutto a giovani dai 20 ai 30 anni). La banca potrà richiedere un garante se crede che la situazione sia a rischio. Il reddito del garante entrerà a far parte del conteggio per il rapporto rata/reddito, ma anche qui non esiste una regola universale. Alcune banche considerano il reddito del garante al 100% (esempio, tuo reddito 1000+ reddito del garante 1000= reddito totale 2000, rapporto rata reddito 35%di 2000 =700 € rata massima), altre solo all'80% oppure anche al 50%. Ma si tratta di un favore molto grosso per chi farà da fideiussore. Anche perché il mutuo risulterà a tutti gli effetti intestato anche a lui, con i fastidiosi risvolti sulla ristretta possibilità di ottenere contemporaneamente altri finanziamenti per sé.

La polizza caso morte è chiaramente obbligatoria, ma è ormai tendenza riconosciuta di far sottoscrivere un'assicurazione c.d. “Salva Reddito”. E qui iniziano veramente i problemi dato che si parla di migliaia e migliaia di mila€ e in molti casi decine di migliaia che vengono finanziate insieme all'erogazione del mutuo facendo crescere la rata.

Mi spiace usare termini inflazionati e scrivere ovvietà, ma tutti sappiamo che la vera base della nostra economia è il lavoro nero. Quello del "sommerso" non è certo un mistero nel nostro Paese. Secondo l'ISTAT ben il 15% dei redditi prodotti in Italia non viene denunciato ai fini fiscali. Quando si va a richiedere un mutuo e si deve convincere la banca che si è in grado di pagare la rata, tutte quelle entrate, assolutamente reali, risulteranno assai poco dimostrabili. Come può essere affrontato il problema? Certamente il rapporto tra rata e reddito dimostrabile è l'elemento cardine e imprescindibile nella valutazione di una pratica di mutuo. Chi pretende di avere un mutuo che copra l’intero valore dell’immobile con la sola garanzia dell’ipoteca e senza un reddito dimostrabile, sta sognando.

Comunque i limiti diventano molto più elastici quando la cifra richiesta per il mutuo è contenuta nel 50/60% del valore dell'immobile, perché l'ampia garanzia immobiliare compensa in parte la carenza formale sul fronte del reddito.

Altrimenti un utile stratagemma per rientrare nei parametri è allungare, come già specificato, la durata del rimborso. Un mutuo più lungo equivale ad una rata più bassa e quindi ad un miglior rapporto tra rata e reddito.
Un altro suggerimento è quello di chiedere alla banca quale elemento considererebbe valido a dimostrazione del reddito occulto.

Eventuali movimenti di conto corrente o su libretti di deposito vengono valutati sempre molto seriamente. Per i dipendenti non inquadrati regolarmente qualche datore di lavoro si arrischia a rilasciare una dichiarazione sull'esistenza del rapporto, che alcune banche considerano parzialmente.

Ormai in disuso invece l'autocertificazione con cui l'interessato dichiarava l'entità delle entrate non ufficiali.

Insomma, impossibile pensare di ottenere un mutuo senza dimostrare alcuna capacità di rimborso.
Chi ha la parsimonia, ma sopratutto la possibilità di mettere qualche soldo da parte e magari investirlo ha qualche possibilità in più di accesso al credito anche se il rapporto rata reddito è insufficiente.
In molti casi infatti l'istituto di credito può chiedere un “Pegno su titoli”, ossia di mettere a garanzia della banca un investimento che, nel 90% dei casi deve essere un’obbligazione bancaria non quotata dello stesso istituto o un titolo di stato (meglio se cct).
Nel caso di insolvenza del creditore la banca sarà legittimata a vendere il titolo e farsi liquidare il debito accumulato.


Se tutti dichiarassero quello che realmente percepiscono, l'accesso al credito sarebbe più semplice, con la differenza che probabilmente molti non avrebbero disponibilità di quel 20% di mezzi propri necessari per completare l'acquisto, dato che normalmente l'istituto di credito non finanzia più dell'80%.

E' anche vero il motto “pagare tutti per pagare meno”, magari invece di un’aliquota marginale del 43% si potrebbe arrivare al fantomatico 33%...ma questa è fantascienza, una chimera o meta intesa come puramente ideale e non effettivamente raggiungibile; in questa accezione, può avere sia il connotato di punto di riferimento su cui orientare azioni pragmaticamente praticabili, sia quello di mera illusione e di falso ideale...al secolo UTOPIA!

Davide Monaco


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