Una super Imu per i locali commerciali inattivi

Le varie pubblicazioni di annunci del mercato immobiliare offrono uno spaccato davvero interessante  della crisi economica, determinata in primis da una anomala concentrazione della ricchezza in una ristretta cerchia di popolazione che finisce per destinare  il patrimonio superfluo alla speculazione, in particolare  quella  immobiliare. 

Le offerte di immobili, sia in vendita che in locazione, presentano  importi fuori da ogni logica coerente con il mercato attuale. Le inserzioni rimangono come ovvia conseguenza pubblicate anche per anni. Alla domanda, diretta all’intermediario immobiliare sul perché il venditore non abbassi le sue pretese viene risposto che questi ha patrimonio tale da poter  rinunciare allo sfruttamento del cespite. In altre parole, a permettere al proprietario avido e negligente di esercitare queste sue “qualità” è un  patrimonio di molto eccedente i suoi bisogni, destinato ad essere improduttivo.  

Il fenomeno è alquanto grave e si manifesta appieno  con riguardo ai locali commerciali, caratterizzati da fitti anacronistici. Ormai, è facile vedere nel nostro paese una saracinesca abbassata ogni tre locali. In un mercato corretto -  non occorre invocarne la perfezione - che non avrebbe determinato la polarizzazione della ricchezza ciò non accadrebbe e il proprietario farebbe i propri calcoli di convenienza. Rapporterebbe quindi, con riferimento in particolare alla locazione di un locale commerciale,  il reddito desiderato dall’immobile, oltre che al rischio di insolvenza dell’affittuario, al rischio di mancato sfruttamento del bene per assenza di domanda. E’ facile trovarsi di fronte ad un immobile sfitto ed affittato per analogo numero di anni, circostanza che indurrebbe il proprietario razionale  a dimezzare le sue pretese riguardo al prezzo della locazione. 

Estendendo tale logica alla molteplicità di esercizi commerciali, sono evidenti i risvolti positivi di un atteggiamento razionale, che migliorebbe il rendimento dell’impresa affittuaria dell’immobile, senza pregiudicare l’importo della rendita media del proprietario, che resterebbe  inalterata nel tempo.

Difficile che tale ipotesi  – il mercato corretto - possa realizzarsi, dobbiamo solo augurarci  che chi ci governa riesca a cogliere tale fenomeno avviando opportune misure destinate a correggere le imperfezioni del  mercato.

Se, quindi, in generale è auspicabile la tassazione progressiva dei  patrimoni, con riguardo in particolare al mercato immobiliare, fra le iniziative possibili, un’idea potrebbe essere quella  di estendere le misure fiscali previste di recente per le seconde case sfitte, battezzate come “super Imu”, ai locali commerciali.

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Con l’introduzione dell’Imu (Imposta municipale unica), chiamata dal decreto 'Salva-Italia a sostituire la vecchia Ici, si prevede infatti che a pagare il conto più salato saranno i possessori di seconde case. In gran parte dei Comuni  infatti, per bilanciare un primo gradino imposto dallo Stato si è deciso un ritocco all'insù delle aliquote, salvando quando possibile l'abitazione principale. Rispetto alle aliquote base (0,4% per la prima casa e 0,76 per gli altri immobili), appare inevitabile da parte dei sindaci un aumento generalizzato, anche se le decisioni non sono definitive visto che è stato prorogato al 30 giugno il termine ultimo per fissare le aliquote di tributi e addizionali.

Se i proprietari di case, specie le seconde, piangono, i titolari di negozi di certo non sorridono. Anzi, se possibile, se la passano ancora peggio. La nuova imposta comunale sugli immobili, infatti, produrrà sugli spazi commerciali effetti ancora più pesanti rispetto a quelli attesi per le abitazioni. Colpa di un mix  di fattori - rivalutazione delle rendite catastali e balzi in avanti delle aliquote ordinarie -, che alla fine dei conti determinerà rincari in molti casi superiori addirittura al 100%. Una imposta così salata non farà altro che ribaltarsi sulle piccole imprese, che pagheranno fitti ancora più alti.

Cosa fare per attenuare il paventato rischio nel contempo attenuando sia l'Imu sui proprietari di locali attivi sia  le storture del mercato immobiliare: una super (ma veramente super) Imu sui locali commerciali sfitti o inattivi, alla pari della misura prevista  per le seconde case sfitte. Probabilmente  la portata del gettito immediato sarebbe inferiore a quella prevista sulle seconde case, ma  nel tempo tale misura, agendo da calmiere sui fitti in quanto il proprietario avrebbe meno interesse a mantenere il godimento di un immobile inattivo altamente tassato, conferirebbe  un  non trascurabile impulso al  commercio. L’importanza e la necessità urgente di una misura del genere è facilmente comprensibile pensando che il  caro affitti  appare una delle principali cause della moria dei  negozi, che avanza inesorabilmente.

Caro affitti, crisi e sviluppo dei centri commerciali: un connubio nefasto. La situazione si aggrava pensando che ad abbassare la saracinesca sono anche le botteghe storiche, creando quindi un vuoto imprenditoriale e occupazionale ma anche storico culturale. Sarebbe naturalmente auspicabile l’applicazione di alte aliquote per i negozi sfitti, semmai progressive in ragione del tempo di improduttività del cespite, tali da indurre i proprietari, per limitare il tempo di improduttività del bene, a limitare le loro pretese riguardo al canone o al prezzo di cessione. Nel peggiore dei casi, qualora non si ottenesse da tali iniziative  il risultato sperato,  resterebbe il maggior gettito all’Erario. Quest’ultimo potrebbe essere destinato a finanziare la riduzione e dell’Imu sui locali attivi nonché le  misure di impulso del commercio. Un’imposta, la super  Imu sui negozi inattivi, che sia con riguardo alle motivazioni che determinerebbero la  sua nascita, sia con riguardo agli effetti auspicati (beneficio alle casse dello Stato fornito attraverso la tassazione di patrimonio improduttivo con previsti benefici sul PIL) nessuno potrà mettere in discussione.

Amedeo Quaranta Locatelli
Analista Finanziario
www.quarantalocatelli.it