Come funziona la cedolare secca

La cedolare secca consiste in un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali che si applica a redditi derivanti derivanti dalla locazione di immobili.

La scelta della cedolare secca per redditi derivanti da immobili è facoltativa. Chi ricava redditi da immobili può optare per questo tipo di imposizione fiscale e scorporare quegli stessi redditi da quelli dichiarati per il pagamento dell’Irpef; in alternativa può scegliere di riportare quei redditi insieme a tutti gli altri redditi che percepisca nell’ordinaria dichiarazione dei redditi per il pagamento dell’Irpef.

Per i contratti di locazione in regime di cedolare secca non si devono pagare le imposte di registro e di bollo previste per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. L’imposta di registro dovrà però essere pagata se il contratto di locazione viene ceduto.

Quali immobili possono godere della cedolare secca

Gli immobili ai quali si può applicare la cedolare secca per i redditi che generino tramite contratti di locazione sono quelli che rientrano nelle categorie catastali da A1 ad A11. Fanno però eccezione di quelli classificati come A10 (uffici e studi privati). A partire dal 2020 sono esclusi anche gli immobili classificati come C1, cioè negozi e botteghe.

La cedolare secca per gli immobili di classe catastale A è consentita a condizione che la locazione di quegli immobili avvenga per finalità abitative.

L’inquilino che prende in affitto l’immobile deve dunque utilizzare l’immobile stesso solo per abitarvi, non per svolgervi attività lavorativa. Nel caso in cui l’immobile sia preso in affitto per svolgervi attività lavorativa, i redditi derivanti dal relativo canone di locazione devono essere dichiarati tra quelli a cui si applica l'Irpef.

La cedolare secca vale anche per le pertinenze degli immobili locati. La locazione delle pertinenze può avvenire anche con contratto distinto, purché le parti di quel contratto siano le stesse di quello relativo all’immobile principale. In caso di contratti distinti, quello della pertinenza deve fare riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo ed attestare la sussistenza del vincolo di pertinenza.

Chi può scegliere la cedolare secca

Possono optare per la cedolare secca solo le persone fisiche. Ovviamente devono essere titolari di diritto di proprietà, o di altro diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), sull’immobile dal quale ricavano reddito.

Se più persone sono proprietarie o titolari di diritti reali sull’immobile dato in locazione, la scelta della cedolare secca deve essere fatta da ciascuna di loro. Non occorre che tutte queste persone facciano la stessa scelta. Chi non sceglie questo regime fiscale dovrà attestare i profitti che riceve dalla locazione in sede di dichiarazione dei redditi e dovrà versare l’imposta di registro. Tale imposta sarà calcolata sulla parte del canone di locazione percepita, ma in alcuni casi previsti dalla legge deve essere versata per intero. Nel caso in cui solo alcune persone facciano la stessa scelta, inoltre, il contratto di locazione è sottoposto a imposta di bollo.

Quando si può optare per la cedolare secca

La scelta della cedolare secca può essere fatta al momento della registrazione del contratto di locazione o anche successivamente, a contratto in corso. Nel caso non la si scelga da subito la cedolare secca, al momento della registrazione del contratto di locazione si devono pagare le imposte di registro e di bollo ordinarie. Il passaggio successivo alla cedolare secca non consente di recuperare quanto versato per tali imposte.

Nel caso il contratto di locazione sia prorogato occorre confermare la scelta per la cedolare secca nel momento stesso in cui si comunica la proroga. La conferma dell’opzione deve avere luogo entro 30 giorni dalla scadenza del contratto ed è possibile per ogni eventuale proroga del contratto di locazione.

Una volta scelta la cedolare secca, i profitti derivanti dalla locazione sono sottoposti a quel regime fiscale per tutta la durata del contratto. Chi dà l’immobile in locazione può comunque revocare la scelta della cedolare secca all’inizio di ogni annualità di affitto. E può anche tornare a scegliere la cedolare secca, all’inizio di ogni annualità di affitto, dopo aver deciso di revocare una scelta in tal senso compiuta in precedenza.

La revoca deve avere luogo entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità di locazione. Se si sceglie la revoca, si deve versare l’imposta di registro. Nel caso di risoluzione del contratto di locazione si dovrà pagare l’imposta di registro solo nel caso in cui l’immobile appartenga a più persone e non tutte abbiano scelto la cedolare secca.

Quanto e come si paga

La cedolare secca comporta il pagamento al fisco del 21% di quanto percepito dalla locazione. Per il 2020 l’aliquota del 21% si applica anche alle locazioni brevi (tipicamente, quelle tramite Airbnb). Per le locazioni a canone concordato, l’aliquota è invece del 10%.

Chi sceglie la cedolare secca deve versare un acconto (tranne che nel primo anno in cui si applica questo regime fiscale) e poi il saldo. Il saldo deve essere versato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui sono maturati i profitti della locazione; può essere versato anche entro il 31 luglio successivo, ma in questo caso si deve pagare una maggiorazione dello 0,40%.

L’acconto può essere pagato:

• in una soluzione unica il 30 novembre dello stesso anno in cui maturano i redditi da locazione;
• in 2 rate, da saldare entro il 30 giugno e il 30 novembre dello stesso anno in cui si percepisce il canone.

Il pagamento in una soluzione unica è obbligatorio se l’ammontare dovuto non supera i 257,32 euro.

Il versamento va effettuato attraverso F24. I codici da utilizzare sono:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione;
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo sul quale si paga l’Irpef. L'esclusione non vale per il calcolo del reddito Isee e per l'ammissione a benefici riconosciuti dal fisco in base al tenore di vita. La scelta della cedolare secca comporta però la rinuncia a deduzioni e detrazioni che varrebbero nel caso i redditi da locazione fossero inclusi tra quelli sottoposti a Irpef.

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