In cosa consiste l'agevolazione per la prima casa

L’agevolazione per l’acquisto della prima casa consiste in una riduzione delle imposte da pagare sull’atto di acquisto. Vale anche nel caso in cui la prima casa debba essere costruita o ricostruita a seguito di demolizione. E vale non solo per l’acquisto della piena proprietà ma anche per l’acquisto della nuda proprietà o di diritti reali (quali il diritto di usufrutto e il diritto di abitazione).

Agevolazioni prima casa: per quali immobili vale

Si può godere dell’agevolazione se la prima casa acquistata rientra in una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazione di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali:

• C/2 (magazzini e locali di deposito, cantine);
• C/6 (per esempio rimesse e autorimesse);
• C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Per le pertinenze l’agevolazione vale per un solo immobile di ciascuna delle 3 categorie. Nel caso in cui si acquisti una prima casa con due garage, quindi, l’agevolazione varrà solo per un garage; se si compra invece una casa con un garage e una tettoia, si ha diritto all’agevolazione tanto per il garage che per la tettoia.

Per essere ammesse all’agevolazione, le pertinenze devono essere destinate in modo durevole al servizio della prima casa.

L’agevolazione per le pertinenze non si applica nel caso la prima casa acquistata non goda a sua volta di agevolazione.

Non gode di nessuna agevolazione l’acquisto di una prima casa che rientri nelle categorie catastali:

• A/1 (abitazioni di tipo signorile);
• A/8 (abitazioni in ville);
• A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Quando si può avere l’agevolazione prima casa

L’agevolazione per la prima casa si applica solo a chi non abbia già un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione. Chi abbia già goduto dell’agevolazione per una precedente prima casa può comunque ottenere l’agevolazione per una nuova prima casa se vende l’immobile precedente entro 12 mesi dall’acquisto della nuova prima casa. 

Per ottenere l’agevolazione occorre che l’immobile acquistato si trovi nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la residenza o che la residenza sia trasferita nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

Ancora, per ottenere l’agevolazione nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare:

• di non essere titolare, neanche in regime di comunione col coniuge, di altra casa di abitazione (in proprietà o in usufrutto) nel territorio del Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;
• di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con le agevolazioni per la prima casa previste a partire dalla legge 168/1982 in poi.

Nel caso di titolarità di altra casa, l’agevolazione è comunque consentita ove la casa di cui si è già titolare sia venduta entro un anno dall’acquisto della nuova.

L’agevolazione può essere annullata in caso di:

• falsità nelle dichiarazioni che la legge richiede di rendere in sede di registrazione dell’atto;
• mancato trasferimento della residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto;
• vendita della casa per la quale si è avuta l’agevolazione entro 5 anni dall’acquisto.

Nel caso l’agevolazione sia annullata l’acquirente:

• dovrà pagare la differenza rispetto all’imposta di registro ordinaria e alle imposte per l’atto di trasferimento, nonché una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il gli interessi di mora
• in caso di cessione soggetta a Iva, dovrà inoltre pagare la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, una sanzione pari al 30% della differenza medesima e gli interessi di mora.

Quanto vale l’agevolazione prima casa

Se l’acquisto della prima casa avviene ad opera di un privato l’imposta di registro da versare è pari al 2%, anziché al 9%, del valore catastale dell’immobile.

Nel caso di acquisto tramite leasing l’imposta di registro è pari all’1,5% del valore catastale dell’immobile. Le imposte ipotecaria e catastale sono di 50 euro ciascuna.

Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, il privato acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. Le imposte di registro, catastale e ipotecaria in questo caso sono di 200 euro ciascuna.

E’ obbligatoriamente sottoposta a Iva la vendita di un’abitazione che l’impresa costruttrice o ristrutturatrice effettui a lavori di costruzione o di ristrutturazione ancora in corso o ultimati da meno di 5 anni.

Non è invece sottoposta a Iva la vendita che l’impresa costruttrice o ristrutturatrice effettui quando abbia completato i lavori da oltre 5 anni. In questo caso l’impresa può esercitare l’opzione per applicare l’Iva alla vendita oppure può non esercitare tale opzione. In quest’ultimo caso deve essere emessa una fattura recante l’indicazione dell’esenzione da Iva.