Cosa si deve valutare nella scelta di un mutuo?

La chiarezza del contratto. Spesso i contratti di mutuo sono di difficile comprensione. Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili, in parte tuttavia il problema potrebbe essere superato con uno sforzo di semplificazione che garantirebbe un rapporto più chiaro tra banche e utenti. È consigliabile avere in anticipo il testo del contratto e, soprattutto, delle condizioni ‘generali’ proposte dalla banca. Se si incontrano difficoltà nella comprensione e se le risposte date dai funzionari non sono soddisfacenti, ci si può rivolgere sia alle associazioni dei consumatori, sia al notaio, che daranno le spiegazioni del caso anche prima della stipulazione del mutuo. La poca chiarezza del contratto può anche essere indizio di scarsa qualità del prodotto, la qual cosa rende consigliabile rivolgersi a un altro istituto di credito.

Il tasso. È generalmente l’elemento principale o esclusivo nella valutazione di un mutuo. È invece importante approfondire altri fattori qui sotto elencati, prima di effettuare la scelta, in quanto è opportuno valutare il peso complessivo che le rate del mutuo avranno sul bilancio familiare. È necessario pertanto informarsi sulla differenza tra tasso di ingresso, più basso per le prime semestralità, e tasso a regime, nonché valutare la differenza tra tasso fisso e indicizzato, poiché ad esempio un basso tasso di ingresso può essere allettante ma riservare la sgradita sorpresa di tassi a regime molto alti, mentre un tasso fisso oggi conveniente può diventare oneroso in poco tempo. Inoltre, nella formazione della rata mensile, al tasso di interesse si aggiungono altre spese che è necessario conoscere per tempo. Le spese accessorie. Qui si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione e comparare le tasse sul mutuo, le spese di perizia e di istruttoria, le assicurazioni più o meno imposte, con le quali la banca si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio  dell’immobile o morte del mutuatario. È bene inoltre informarsi preventivamente sulle spese notarili che, per diverse ragioni, possono variare a parità di somma mutuata.

La penale per estinzione anticipata. È opportuno individuare nel contratto il costo per l’estinzione anticipata del mutuo. Spesso le banche – ma non tutte – richiedono una percentuale rilevante del capitale residuo (persino superiore al 2%) per accettare che il mutuatario si liberi in anticipo del debito. Ciò può rendere assai gravoso vendere la casa prima di quanto programmato, in particolare nel caso di mutui agevolati o stipulati in base a convenzioni particolari, che non consentono il trasferimento del mutuo al nuovo acquirente.

I tempi di istruttoria. Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Di regola 60 giorni sono più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario.

Il tasso di mora per ritardato pagamento. Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venirsi a trovare nelle condizioni di non poter pagare puntualmente le rate, è necessario valutare attentamente anche questa eventualità per evitare che circostanze sfavorevoli e impreviste producano pericolosi effetti a catena.

È necessario inoltre conoscere…

Le modalità di erogazione. Poiché l’ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell’apposito ufficio, e ciò può essere fatto solo dopo la stipula del mutuo, spesso la banca trattiene la somma mutuata sino a quando la pratica sia stata espletata, il che significa dover aspettare due o tre settimane prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di una compravendita immobiliare il venditore dovrà di conseguenza attendere alcuni giorni per essere pagato. Bisogna informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa, alcune banche mettono a disposizione la somma mutuata a titolo di prefinanziamento, nel qual caso è opportuno verificare quali siano gli interessi che la banca richiede. In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare il prezzo, deve essere opportunamente garantito. È compito del notaio proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni disponibili.

La detraibilità fiscale. La legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e oneri accessori pagati per mutui ipotecari stipulati per l’acquisto di immobili e/o per interventi di recupero edilizio. Questa possibilità di abbattimento dell’onere fiscale va dunque esaminata con attenzione, eventualmente con l’aiuto di un esperto, per valutare la sua incidenza complessiva sul mutuo.

L’importo dell’ipoteca. L’ipoteca è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito quando il debitore non paga. Al debito principale (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi stabiliti per il mutuo, quelli per il ritardo, le spese della procedura per la vendita all’asta della casa. Per questa ragione l’ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quella del mutuo. Ciò significa che fino a quell’importo il valore della casa è riservato alla banca e che un eventuale altro mutuo – che tuttavia non sempre le banche concedono – potrà essere richiesto solo sul valore residuo dell’immobile.

Le modalità di cancellazione dell’ipoteca. Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata. L’ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando siano trascorsi venti anni dalla sua costituzione, in pratica da quando il mutuo è stato concesso. Per i mutui di durata inferiore ai venti anni, perciò, vi è un periodo di tempo in cui l’ipoteca esiste anche se non ha più alcuna utilità. In questi casi non conviene chiedere alla banca di cancellare l’ipoteca salvo che si debba vendere la casa. È bene ricordare che la cancellazione di una ipoteca richiede sempre alcuni mesi e che il suo costo non è trascurabile (circa un milione per un’ipoteca di 300 milioni).

I limiti alla facoltà di vendere. Alcuni contratti di mutuo prevedono che l’utente non possa vendere la casa prima di aver finito di pagare il mutuo, obbligandolo in caso contrario a estinguere anticipatamente il debito e a far fronte quindi anche all’eventuale penale. Clausole di questo tipo non devono essere sottovalutate perché possono creare un serio intralcio nel momento in cui si volesse cambiare casa. Non tutte le banche le impongono: si potrà chiederne la soppressione oppure cambiare banca. In ogni caso il divieto di vendere la casa deve essere contenuto entro ragionevoli limiti di tempo (ad esempio cinque anni).

Le garanzie supplementari richieste dalla banca. Nel concedere un mutuo la banca deve valutarne non solo il valore della casa offerto in garanzia, ma anche la capacità del debitore di pagare le rate del mutuo. Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio). Questa prassi bancaria è corretta purché siano determinati i limiti di importo e la durata della fideiussione. È invece da respingere l’eventuale richiesta della banca (più spesso sono le finanziarie a seguire questa prassi) di una procura a vendere la casa nel caso non siano pagate le rate del mutuo.

(fonte: Test noi consumatori – periodico settimanale di informazione e studi su consumi, servizi, ambiente; anno 11, n.27 del 2 luglio 1999)