Nuova tassazione sulla casa: IMU

Dopo l’anno 2011, contrassegnato dall’introduzione della cedolare secca sulle locazioni abitative, anche il 2012 rappresenta un anno importante ai fini della tassazione sugli immobili: dal 1° gennaio di quest’anno è entrata in vigore, con un anticipo di 2 anni, la nuova imposta sugli immobili chiamata “IMU” (imposta municipale unica).

STRUMENTI: Come calcolare l’IMU

Abitazione principale e prima casa - Con l’IMU è stata reintrodotta la tassazione sulla casa di abitazione principale che non deve essere confusa con il concetto di prima casa, valevole invece per le agevolazioni ai fini dell’IVA  e delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Queste ultime possono essere concesse anche quando l’immobile non rappresenti l’abitazione principale, in quanto il soggetto-proprietario non vi abiti, per esempio perché è stata data in uso a terzi a titolo oneroso o gratuito. A differenza dell’ICI (imposta comunale sugli immobili), l’abitazione principale ai fini dell’IMU deve soddisfare un doppio requisito: dimora abituale e residenza anagrafica. La mancata coincidenza comporta l’applicazione dell’aliquota ordinaria, per cui non ci può essere abitazione principale se non si ha anche la residenza anagrafica nel Comune in cui è situato l’immobile.

Assimilazioni all’abitazione principale - La normativa sull’IMU, oltre alla nuova definizione di abitazione principale, è molto più stringente anche nel campo delle assimilazioni alla abitazione principale: rispetto all’ICI, l’unica possibilità di assimilazione si ha nel caso di anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituto di ricovero, purché l’immobile non sia stato locato. Viene meno, pertanto, la possibilità per i comuni di assimilare ad abitazione principale l’immobile concesso in uso gratuito a familiari di primo grado, comportando l’applicazione dell’aliquota ordinaria e non quella ridotta. L’unico modo per poter applicare quest’ultima aliquota è la presenza di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione), in modo tale che per il titolare (familiare) del diritto, soggetto passivo d’imposta, sarebbe definita come prima casa (abitazione principale).

Pertinenze - Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (cantina, solaio o magazzino), C/6 (autorimessa), C/7 (posto auto), nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo. Pertanto, in presenza di più pertinenze della stessa categoria, è possibile applicare l’aliquota ridotta unicamente per una delle pertinenze, invece sulle altre si pagherà in base all’aliquota ordinaria. 

Aliquote - Sono previste 2 aliquote:
4 per mille: prima casa (abitazione principale), con detrazione di 200 euro, maggiorata di 50 euro per ogni figlio, di età non superiore a 26 anni e con dimora abituale e residenza anagrafica nell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, fino ad un massimo 400 euro.
7,6 per mille: seconda casa.

Le aliquote possono essere oggetto di variazione, con apposito regolamento adottato dal Comune, nella misura di 2 punti percentuali, sulla prima casa, e 3 punti, sulla seconda casa.

Determinazione imposta e scadenze - La rendita catastale dell’immobile viene prima rivalutata del 5%, poi moltiplicata per 160 (in precedenza era 100), a cui applicare l’aliquota della prima casa o della seconda casa; nel primo caso, deve essere considerata anche la detrazione fissa di 200 euro e quella per i figli. L’imposta può essere interamente pagata al momento della prima rata (16 giugno) oppure in due rate (16 giugno-16 dicembre), esclusivamente attraverso il modello F24. 

IMU e IRPEF - L’IMU sostituisce l’IRPEF dovuta sugli immobili non locati, per cui non sarà più dichiarata in sede di dichiarazione dei redditi la rendita catastale nel quadro RB. In pratica saranno esclusi l’abitazione principale, e gli immobili tenuti a disposizione su cui era previsto un aumento di 1/3 della rendita catastale rivalutata.  

Nicola Marsella
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