Le aree edificabili ai fini Imu
Un'area è edificabile quando è inserita in un piano regolatore generale, anche se non ancora approvato. Si deve il tributo anche se la potenzialità edificatoria è solo parziale
di Antonello Scrimieri 4 dic 2012 ore 11:23Da questa definizione normativa appare chiaro che un'area è edificabile, quindi soggetta ad una imposta, nel momento in cui è inserita in un piano regolatore generale, anche se non ancora approvato. Si deve il tributo anche se la potenzialità edificatoria è solo parziale, ovvero quando la possibilità di edificare è limitata. Tale limitazione può essere dovuta ad una norma, o ad un dato di fatto.
Il decreto legislativo n. 504 del 1992, all’articolo 2 definisce il concetto di area fabbricabile. Per questa norma, è fabbricabile un’area utilizzabile allo scopo edificatorio in base agli strumenti generali o attuativi, ovvero un’area che possiede le reali possibilità di essere fabbricata ma che per pubblica utilità è soggetta ad esproprio determinando un congruo indennizzo. Inoltre, continua la norma all’articolo 5 comma 6, è da considerare fabbricabile un’area durante il periodo dell'effettiva utilizzazione edificatoria anche per demolizione e per esecuzione di lavori di recupero edilizio.
In caso di esproprio - I brevi accenni alle norme rendono chiaro come, purtroppo, le aree siano soggette all'imposta anche se vincolate per esproprio. La conclusione della procedura di esproprio e la voltura in catasto definiscono il termine per un contribuente ad essere soggetto ad imposte per l’area in oggetto. Contestualmente, ma più spesso successivamente, lo sfortunato contribuente riceverà l’indennizzo per la perdita della proprietà.
Più volte i contribuenti si sono chiesti se è lecito perdere un bene e doverci pagare anche le imposte. A difesa dei diritti e delle perplessità della gente si è espressa la Suprema Corte con la sentenza 19131 del 2007. La sentenza ha stabilito che la qualifica di area fabbricabile non si perde anche se esistono particolari limiti che rendono irrealizzabile la possibilità di costruire. Anzi, tali limiti, sottolineano che un terreno mantiene la sua capacità. Quindi, anche l'area vincolata destinata ad essere espropriata è soggetta al pagamento dei tributi.
Al fine di definire il valore di un’area fabbricabile, il criterio utilizzato dall’articolo 5 del decreto legislativo del 1992 si basa sul valore venale in comune commercio dal primo gennaio dell’anno di imposizione, ovvero il suo valore di mercato. Questo valore viene definito dalla giunta comunale sulla base di perizie redatte dall’ufficio Tecnico. Questa definizione era valida ai fini ICI ed è rimasta valida ai fini IMU.
Il ruolo del Comune - Un’area è da considerare fabbricabile solo per chiara norma del Comune. Nel caso in cui il contribuente non sia a conoscenza della destinazione del terreno, deve fare richiesta al Comune, che attesta se l’area del proprio territorio è fabbricabile.
La Finanziaria del 2003 prevede che il contribuente debba essere informato delle variazioni apportate agli strumenti urbanistici. Quando il Comune attribuisce ad un terreno la natura di area fabbricabile è obbligato a darne comunicazione al contribuente, a mezzo posta, ovvero con le modalità più idonee a garantire l'effettiva conoscenza.
Il mancato rispetto dell’adempimento non comporta alcuna conseguenza sugli obblighi che gravano sul contribuente. Il tributo sull'area resta dovuto. Tuttavia, in base all'articolo 10 dello Statuto dei diritti del Contribuente, non possono essere richieste sanzioni e interessi.
Antonello Scrimieri
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