Terreno agricolo: come calcolarne il valore

Vuoi capire se il prezzo di un terreno agricolo che hai visto su un'inserzione immobiliare sia congruo? Hai un terreno agricolo che vuoi cedere ma non sai come valorizzarlo al mq? Oppure quel tuo zio che non vedevi da tempo ha deciso di lasciarti in eredità un terreno e tu adesso vuoi calcolarne un valore di massima? Ecco una guida per capire come valorizzare un terreno agricolo.

Innanzitutto va premesso che il prezzo di un terreno è funzione non solo del suo effettivo valore intrinseco ma anche di componenti accessorie, come le condizioni del terreno stesso e soprattutto la sua ubicazione. Ma anche la dimensione (più è grande e più il prezzo per metro quadro può via via diminuire) e la prossimità a particolari risorse naturali, come corsi d'acqua o falde acquifere.

VALUTAZIONE TERRENO AGRICOLO, DAL REDDITO DOMINICALE AL CATASTALE

Per calcolare il valore catastale di un terreno agricolo, che potrebbe iniziare ad essere una prima indicazione utile a definire una valorizzazione, possiamo considerare il reddito dominicale.

Quello dominicale è quella parte di reddito relativo alla proprietà del bene in sè e non quella relativa al concreto esercizio dell'attività agricola su esso. Insieme a quello agricolo costituisce la base imponibile (ossia l'importo su cui si calcolano le imposte) per le varie tipologie di imposizioni fiscali.

Il reddito dominicale è presente nelle visure e nelle documentazioni rilasciate dal catasto ed è ottenibile quindi tramite una visura. Per farne una è possibile andare sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Prima si inserisce il proprio codice fiscale (e il codice di sicurezza anti bot) poi, nella schermata successiva si sceglie presso quale ufficio faer l'interrogazione. Una volta inserito, anche in questo caso, il codice di sicurezza si accede al modulo in cui vanno inseriti i dati caratterizzanto il terreno agricolo (sezione, foglio, particella e subalterno).

Si ottiene così la rendita dominicale. Quel valore va moltiplicato per il coefficiente di rivalutazione (del 25%) e poi per il moltiplicatore catastale della categoria catastale del terreno (la T, che è pari a 90).

Ad esempio un terreno agricolo che ha un reddito dominicale di 1.000 euro avrà un valore catastale di 112.500 euro. Questo valore deriva dal reddito dominicale rivalutato al 25% (che diventa 1.250 euro) moltiplicato per 90.

COSA FA CRESCERE IL VALORE DI UN TERRENO AGRICOLO

La stima della rendita catastale non è il prezzo congruo per le compravendite di un terreno. Come succede per ogni transazione nel campo immobiliare o fondiario meglio avvalersi dei consigli di un esperto della propria zona (un geometra o un'agente esperto in terreni). Inoltre è molto utile consultare le transazioni simili dei terreni agricoli adiacenti al proprio e le offerte attualmente disponibili, al metro quadro, su piazza.

Ma cosa fa crescere, a parità di estensione, il valore di un terreno agricolo? Quali le caratteristiche che vengono premiate in sede di stima di una proprietà fondiaria? Di sicuro la vicinanza o la lontanza da un centro abitato e le vie di accesso alla proprità, l'esistenza di vincoli o servitù, la presenza di particolari risorse naturali (come l'acqua) od ancora la presenza di piante, coltivazioni (o frutti naturali) pregiati.

PREZZO DI UN TERRENO AGRICOLO: COSA DICE L'AGENZIA DELLE ENTRATE

Forse non tutti sanno che c'è un ente pubblico che tiene traccia di cifre relative alla valorizzazione dei terreni. Nella propria banca dati l'Agenzia delle Entrate ha un database - su base regionale - dei VAM (Valori Agricoli Medi). Introdotti negli anni '70 servivano essenzialmente per la determinazione delle indennità aggiuntive nell'ambito delle procedure di espropriazione per pubblica utilità di aree non edificabili per i proprietari coltivatori diretti/imprenditori agricoli a titolo professionale e per i fittavoli/coloni dei fondi oggetto di esproprio.

Il database è consultabile direttamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate.