Mutui e prestiti: come scegliere quelli giusti?

Articolo a cura di Nafop.org

Accendere un mutuo, chiedere un prestito, anche piccolo, è spesso una necessità per molte famiglie e molte imprese. Ma come scegliere quello giusto? Molto spesso ci si affida ai consigli delle Banche che sono solite applicare una politica di convenienza innanzitutto per i loro interessi e quindi offrono ai clienti prodotti standardizzati al massimo e condizioni ancora più standard. Solo i clienti più avveduti riescono in modo autonomo a spuntare in qualche modo una qualche agevolazione rispetto ai costi standard. Ma come se non bastasse molto spesso si ritrovano ad aver finanziato la propria esigenza con la tipologia di finanziamento meno idonea.

Il classico esempio è il mutuo ipotecario di ristrutturazione della casa che poi serve a finanziare l’acquisto della macchina e contestualmente il rimborso di altri piccoli prestiti/scoperti di conto e qualche altra piccola spesuccia che il bilancio familiare non aveva permesso fino a quel momento. Oggi le banche offrono diverse tipologie di finanziamenti e diversi sono anche le proposte all’interno delle varie categorie come ad esempio per i mutui esistono oltre ai canonici mutui a tasso variabile e a tasso fisso anche mutui a rata costante, con tetto massimo, misto con opzione di conversione da variabile a fisso.

E’ per questo motivo che la scelta non è così facile e ai giorni d’oggi è diventata un’impresa anche l’istruttoria più semplice di una pratica di mutuo o di un piccolo prestito. Questo a causa della crisi di liquidità che ha colpito l’intero sistema bancario mondiale e che ha avuto innegabili riflessi anche sul nostro che magari è sufficientemente solido rispetto ad altri Paesi ma che comunque continua a palesare maglie sempre più strette per l’erogazione di finanziamenti in genere.

Ai fini della scelta più idonea la prima domanda da porsi è “l’acquisto del bene in quanto tempo mi da la sua utilità?”. E’ corretto quindi finanziare l’acquisto di un’automobile con un mutuo ipotecario a 15 anni? Con questo vogliamo porre l’accento sul fatto che il primo elemento per guidare la scelta deve essere la finalità del finanziamento. In secondo luogo subentra la convenienza economica di una tipologia di finanziamento rispetto a un’altra. Oggi ci sono alcune banche che finanziano molteplici esigenze con prestiti fino a 10 anni di durata e per importi massimi anche di 80.000 euro con TAEG (tasso annuo effettivo globale) dell’8% circa. Per contro con un mutuo ipotecario si riesce a spuntare tassi decisamente più contenuti che si aggirano intorno al 4,3%-4,40% circa di TAEG con durata 10 anni con conseguenti benefici in termini di costo complessivo dell’operazione. E’ da tenere in considerazione però che il mutuo ipotecario comporta una serie di costi maggiori dovuti all’intervento di professionisti come il Notaio, il geometra che fa la perizia, oltre alle spese di istruttoria che vanno alla banca e al costo di una polizza assicurativa con il vincolo a favore della banca che copre dai rischi di incendio e scoppio dell’immobile ipotecato.

In un momento come quello attuale con i tassi di breve ai minimi termini (Euribor 6 mesi all’1,01% al 10.06.10 ed Euribor 1 mese allo 0,44% al 10.06.10) le banche offrono più di frequente i mutui a rata costante e i mutui con tetto massimo. Si tratta di una vera e propria moda che all’apparenza sembra rispondere alla stessa esigenza di sicurezza che il cliente chiede. Nel momento in cui va a chiedere un finanziamento quello che importa in primis è che la rata non superi una certa soglia di non sopportabilità.

Ma dietro a queste 2 tipologie di mutuo si nascondono profonde differenze. Il mutuo a rata costante ha semplicemente l’effetto di vedere la rata stabile per tutta la durata del mutuo ma rimane pur sempre un mutuo a tasso variabile con tutte le incognite che questo può riservare sia in termini di costo complessivo dell’operazione e sia di durata complessiva dell’operazione. In effetti considerato che la rata non può variare, quello che invece varierà sarà la durata del mutuo che si allungherà nel caso in cui i tassi salgano o diminuirà nel caso in cui i tassi scendono. Nel mutuo con il tetto massimo invece, la rata è variabile in funzione del parametro al quale è indicizzato (Euribor 1, 3, 6 mesi oppure tasso BCE) ma viene stabilito direttamente in contratto un tetto massimo appunto alla salita della rata. In questo caso quindi la durata rimane fissa e il cliente riesce in qualche modo a capire quello che potrebbe essere un domani lo scenario peggiore, ma non riesce anche in questo caso a fare una stima precisa di quello che sarà a posteriori il costo effettivo del finanziamento.

Si tratta comunque di 2 prodotti confezionati ad hoc dalle banche e che prevedono spread sugli indici di riferimento attualmente intorno al 2% approfittando della situazione che come si diceva poco fa gode di tassi molto modesti. Proprio perché sono 2 prodotti confezionati le banche possono permettersi di prezzarli così cari. Molti non sanno che è possibile reperire sul mercato delle banche lo stesso effetto. In che modo? comprando separatamente un mutuo a tasso variabile (ad un costo pari Euribor 1 mese + 1,15-1,2%) più un’opzione CAP al 4-4,5% che ha lo scopo di coprire il rischio di rialzo dei tassi.

Cosa succederà però quando i tassi risaliranno? Le banche verranno incontro ai clienti riducendo i loro spread ovvero i loro guadagni? In qualche rara occasione in passato a dire il vero hanno accettato di rinegoziare questi spread su soglie più eque basti pensare a 2-3 anni fa quando il livello degli spread era intorno all’1,20-1,30% ma per il futuro è difficile fare una previsione. Una cosa però è certa: ad oggi la legge consente ai clienti di utilizzare la surroga a costo zero, per rinegoziare le vecchie condizioni dei mutui.

Nel mutuo con “tetto massimo” costruito in modo autonomo dal cliente, magari con l’ausilio di un consulente, la rata sarà variabile per tutta la durata del mutuo ma ad un costo decisamente più contenuto rispetto alle 2 tipologie di prodotti confezionati dalle banche. Qualora poi i tassi superino la soglia del CAP prestabilita nell’opzione, il cliente beneficerà di guadagni che saranno pari alla differenza tra il livello dei tassi di mercato e il valore del CAP moltiplicato per il capitale “assicurato” nominale contemplato nell’opzione di cui sopra. In questo modo quindi compenserà in modo più che proporzionale l’incremento della rata del proprio mutuo che verrà calcolata come prodotto tra il nuovo tasso e il debito residuo che in un piano di ammortamento canonico diminuisce con l’avvicinarsi della naturale scadenza.

Per approfondimenti:

Calcolare la rata del mutuo

Il mutuo a tasso fisso

Il mutuo a tasso variabile

Il mutuo a tasso variabile con tetto massimo

L’ipoteca sulla casa

I prestiti personali

Il costo di un prestito


Franco Calvani
FBM Consulting


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