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Metodo da attuare per cambiare l’amministratore

Gentilissimo Consulente, geom. Oreste Terracciano.

La ringrazio intanto per le  spiegazioni che fornisce  sui  vari argomenti riguardanti il condominio. Ora Le scrivo per avere un parere a riguardo del “comportamento da attuare per il cambio di gestione dell’Amministrazione condominiale”.

Sono diversi anni che tentiamo, inutilmente, di sbolognare l’attuale studio di amministrazione condominiale, compreso l’amministratore stesso che a quello studio fa riferimento. La maggioranza dei condomini è d’accordo, ma quando viene il momento per decidere, per una scusa o per l’altra, non si riesce mai a liberarsene.

Non è un capriccio, badi bene, ma perché questo studio non ci soddisfa da diversi anni: Contabilità da far paura – tutti gli anni si rifanno i consuntivi, e quindi i preventivi dell’esercizio seguente – perché le impiegate sbagliano a far di conto, anche in modo abnorme; la falsità della documentazione prodotta rispetto a quella espressa [il caso che Le avevo già segnalato alcuni giorni or sono, ma ce ne sono altri]; l’assenza per diversi  mesi dell’Amministratore, che si vede tre volte l’anno soltanto. E qui mi fermo, altrimenti…

Mi dia delle indicazioni precise su quanto Le chiedo:

  1. Per esonerare l’Amministratore e lo studio collegato bisogna aspettare la scadenza del mandato di un anno a lui conferito, o c’è la possibilità di anticipare questo evento?
  2. Come ci si deve comportare, per esempio, per eseguire il cambio e la relativa sostituzione con un altro?
  3. C’è la possibilità di imporre il voto segreto, [quindi escludendo il voto per alzata di mano] e nel caso affermativo, si possono conoscere le modalità di attuazione?
  4. Consiglierebbe ad un condomino di fare lui, come si faceva una volta, l’amministratore, nonostante tutte le problematiche che sono venute avanti in questi ultimi anni? Che qualità indispensabili, oltre all’onestà e alla capacità intellettiva implicite, dovrebbe avere questo eventuale Amministratore? A quali complicazioni andrebbe incontro, essendo già da anni un pensionato?

Gradirei una sua risposta ai quesiti proposti. La ringrazio e La saluto cordialmente.

Egregio signore, buona sera.

L’ex art. 1129 del codice civile, ancora in vigore fino a quando la riforma del condominio non sarà definitivamente approvata, recita così al comma 2°:

<<L’amministratore dura in carica un anno e può essere REVOCATO in ogni tempo dall’assemblea.>>

Mi sembra superfluo, tra l’altro, aggiungere che l’assemblea non è tenuta a motivare le sue decisioni di revoca, infatti non a caso il Presidente designato dall’assemblea, normalmente, detta al segretario addetto alla stesura del verbale:<< l’assemblea ringrazia l’amministratore uscente per il lavoro fino ad oggi svolto…..>>.

Detto questo, come può notare le ho allegato la richiesta di convocazione dell’assemblea straordinaria con un solo argomento da discutere, quindi da compilare con i nomi dei condomini proponenti, i loro millesimi e la sommatoria degli stessi, fino a raggiungere un massimo di almeno 167 millesimi.

Gli stessi condomini proponenti, i quali possono anche essere in due ma rappresentanti 167 millesimi, devono firmare la richiesta e poi imbustarla e spedirla all’amministratore per racc. a/r, poi i soldi della raccomandata li recupereranno in seguito presentando lo scontrino al nuovo amministratore.

Assuma lei questa iniziativa e vedrà che riuscirete a cambiare finalmente amministratore.

L’amministratore in carica, una volta ricevuta la raccomandata, ha l’obbligo giuridico di convocare urgentemente l’assemblea, perchè, se non ottemperasse, sa benissimo che l’assemblea si autoconvocherà comunque.

Di solito un amministratore quando si sente sfiduciato non la convoca l’assemblea, quindi dopo 10 giorni, sempre lei, potrà convocare l’assemblea, sia in prima che in seconda convocazione, consapevole, però, che il tutto dovrà essere “”preparato a tavolino”" onde evitare di andare incontro ad un fallimento (LEGGI ANCHE: Convocazione assemblea condominiale).

Quindi bisogna attivarsi per chiedere due o tre preventivi ad amministratori di condominio che svolgono abitualmente questa professione, preventivi che dovranno arrivare in busta chiusa con timbro e firma sui lembi, così saranno aperti in assemblea nel rispetto della trasparenza.

Bisogna essere consapevoli che, sia in caso di revoca amministratore che in caso di nomina, le maggioranze in seconda convocazione non cambiano affatto rispetto alla prima convocazione, infatti esse sono:

- che il 50% + 1 dei condomini presenti o presenti per delega all’assemblea rappresentino almeno 500 millesimi.

Se, ad esempio, in assemblea sono presenti 18 condomini, 10 di questi devono rappresentare 500 millesimi.

Nessun voto segreto è consentito, ma solo voto per alzata di mano, così in tutte le delibere assembleari.

Oggi, egregio utente, fare l’amministratore non è più come un tempo assai remoto, ci sono responsabilità fiscali – civili e penali, nonchè quelle relative alla sicurezza degli edifici e con la riforma del condominio di prossima, ma proprio prossima approvazione da parte del Parlamento, tutto diventa molto più complicato.

E’,  e rimane,  una materia banale, ma allo stesso tempo farraginosa, la quale si presta a diverse interpretazioni, non a caso le sentenze della Cassazione sul condominio si susseguono ad un ritmo frenetico e a volte si contraddicono tra di loro, quindi una sentenza non è mai definitiva, da qui la necessità di studiare continuamente e di aggiornarsi per non commettere errori che possono danneggiare l’intera comunità condominiale, oppure favorire questo condomino e danneggiarne altri (LEGGI ANCHE: Compiti amministratore condominio).

Il mio invito è quello di riflettere su questa figura emblematica che è l’amministratore e affidarsi sempre a persone che hanno un nome sulla piazza e non a persone che svolgono la professione solo per un tornaconto personale.

Ho svolto questa attività da vero professionista e mi rattrista sapere che c’è tanta gente improvvisata.

Cordialmente

Geom. Oreste Terracciano

ALLEGATO:

RICHIESTA di CONVOCAZIONE

di ASSEMBLEA STRAORDINARIA

RACCOMANDATA R.R.

Alla cortese attenzione dell’AMMINISTRATORE

Sig.………………………………………………………..

Del Condominio

Sito in  Via ……………………….n…………………..

CAP CITTA’

Oggetto: RICHIESTA CONVOCAZIONE STRAORDINARIA ASSEMBLEA

I Sottoscritti Signori Condomini di codesto condominio da Lei amministrato, XXXX, (mill……),YYYYYY ………  (mill. ….), ……………. (mill. ……), ………………. (mill. …..), ……………(mill………), ……………… (mill. …..), …………… (mill. ……..), …………..  (mill. …….),  rappresentanti complessivamente n°. ……….millesimi del valore dell’edificio, chiedono, ai sensi dell’art. 66 disp.att. cod.civ., che venga convocata urgentemente, in via straordinaria, l’assemblea del condominio per deliberare sul seguente

ORDINE DEL GIORNO

1) REVOCA AMMINISTRATORE E NOMINA NUOVO E SUO COMPENSO LORDO ANNUO, FISSO ED INVARIABILE.

Qualora Lei non provveda entro 10 giorni a evadere la nostra richiesta provvederemo noi alla convocazione stessa.

Distinti saluti          (firme di tutti i condomini  proponenti)

Data lì…/…/…

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3 Commenti

3 risposte a “Metodo da attuare per cambiare l’amministratore”

  1. umberto dice:

    09 gen 2013 alle 22:19

    Buonasera,
    noi inquilini vorremmo cambiare amministratore ,il problema che vedo è che lui essendo anche proprietario di qualche alloggio possa evitare di raggiungere i 500 millesimi , quindi le strade che vedo sono due:

    1)richiesta di convocazione assemblea straordinaria tramie RR,come da lei suggerito, per nomina/revoca amministratore e poi una volta lì dovremmo cmq fare in modo di avere il quorum ..oppure
    2) L’amministratore è più di due anni che non convoca assemblea ,quindi ci si può appellare all’art 1129 del cc , ma in che modo ?

    la seconda strada la vedo più sicura
    Grazie per un suo commento
    Umberto

  2. umbertog dice:

    09 gen 2013 alle 22:23

    Buonasera,
    noi inquilini vorremmo cambiare amministratore ,il problema che vedo è che lui essendo anche proprietario di qualche alloggio possa evitare di raggiungere i 500 millesimi , quindi le strade che vedo sono due:

    1)richiesta di convocazione assemblea straordinaria tramie RR,come da lei suggerito, per nomina/revoca amministratore e poi una volta lì dovremmo cmq fare in modo di avere il quorum ..oppure

    2) L’amministratore è più di due anni che non convoca assemblea ,quindi ci si può appellare all’art 1129 del cc , ma in che modo ?

    la seconda strada la vedo più sicura per ottenere il risultato sperato
    Grazie per un suo commento
    Umberto

  3. Bonacci enzo Alessandro dice:

    28 mar 2013 alle 06:51

    Buongiorno!

    Anche nel mio piccolo condominio ce’ una situazione alquanto difficile con l’amministratore che la meta’ di noi vorrebbe mandare a casa. Siamo in totale sei appartamenti e, probabilmente dai tre rimanenti, potremmo trovare delle resistenze su questo punto.

    Supponiamo che, noi che facciamo parte di quei tre che vorrebbero non piu’ fruire dei servigi dell’attuale amministratore, riusciamo a convocare l’assemblea per discutere sulla sua rimozione dall’incarico, una volta in seduta…… se gli altri tre intervengono e votano per riconfermarlo a differenza di noi che, ovviamente, votiamo per un cambio alla guida……cosa succede? Pari e patta e resta tutto come prima?

    Grazie in anticipo per una sua eventuale risposta.

    Bonacci Enzo Alessandro


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