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Applicazione articolo 1126 codice civile

Buongiorno. Egregio geometra, vorrei chiederLe una consulenza: sa dirmi quali sono i criteri da adottare per la ripartizione, tra i condomini sottostanti, dei 2/3 delle spese relative al rifacimento di un terrazzo? L’Art.1126 del Codice Civile stabilisce che 1/3 delle spese è a carico del proprietario uso esclusivo mentre i 2/3 per i condomini a cui il terrazzo serve stabilendo anche che la ripartizione della quota dei 2/3 deve essere fatta in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Quindi quale può essere il criterio da adottare per tale ripartizione? Il problema sollevato è che se due unità abitative di pari valore millesimale sono “servite” dal terrazzo in modo diverso, ad esempio la prima per 1 mq. mentre l’altra per 100 mq., sembra ingiusto applicare il criterio dei millesimi in quanto le due unità pagherebbero la stessa quota e ciò sembra essere in contrasto con quanto riportato nel sopra richiamato art. 1126 ovvero in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Attendo suo parere. Grazie

Egregio lettore, buon giorno.

Da note codicistiche:

Le preciso che in tema di spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo di alcuni condomini, quando l’art. 1126 cod. civ. fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla “porzione” della proprietà, ma alla porzione come unità; e che pertanto, è sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare, perché la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai 2/3 dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo (Trib. Bologna 27 novembre 2001).
Da note codicistiche:

E ancora che l’art. 1126 cod. civ., nel ripartire le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo nella misura di 1/3 a carico di questo e di 2/3 a carico di tutti i condomini dell’edificio, o della parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto, che a esso si collega ab extra, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale (Cass., sent. n. 7472 del 4 giugno 2001).

In pratica, una volta detratto 1/3 dall’importo complessivo dei lavori a carico del condomino che gode dell’uso esclusivo del lastrico, a prescindere dalla superficie coperta, il restante 2/3 della spesa si deve ripartire per tabella millesimale di proprietà riparametrata, tra tutti coloro che in proiezione il lastrico funge da copertura.

Sembra un paradosso, ma è così.

Cordialità

Geom. Terracciano

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4 Commenti

4 risposte a “Applicazione articolo 1126 codice civile”

  1. Roberto dice:

    10 dic 2012 alle 15:49

    Vorrei sapere se è giusto applicare l’art. 1126 a una riparazione (piastrelle caldana e guaina catramata) di un solaio al piano terra, tipo cortile a uso condominiale che è anche a passaggio pubblico, mentre sotto ci sono dei garage ad uso privato???

  2. Roberto dice:

    10 dic 2012 alle 16:39

    Ripeto la domanda in quanto ho lasciato la e-mail sbagliata. Vorrei sapere se è giusto applicare l’art. 1126 a una riparazione (piastrelle caldana e guaina catramata) di un solaio al piano terra, tipo cortile/piattaforma a uso condominiale che è anche di passaggio pubblico, mentre sotto ci sono dei garage a uso privato? Grazie mille Roberto

  3. Eva dice:

    18 gen 2013 alle 11:13

    Per quanto al art. 1126 riguardo alla manutenzione di un terrazzo, vorrei sapere come avviene la divisione delle spese, se ci sono soltanto due proprietari. Cioè il proprietario di un’appartamento con terrazzo al primo piano e il proprietario di un capannone sottostante al terrazzo che copre tutta la superficie di essa. Un terzo tocca al proprietario che ha l’uso esclusivo del terrazzo e gli altri 2/3 devono essere pagati dal’unico proprietario a chi il terrazzo fa da copertura. Oppure il proprietario della terrazza deve partecipare anche in parte alla spesa dei restanti due 2/3? E che in questo caso significherebbe che il proprietario col’uso esclusivo del terrazzo pagerebbe 2/3 e il proprietario del capannone 1/3. E’ giusto quasta interpretazione? Ringrazio per una risposta in merito.

  4. roberto dice:

    12 apr 2013 alle 15:22

    Buongiorno, ho un box situato sotto il terrapieno del giardino condominiale, mi entra acqua, ho avvisato l’amministratore il quale ha provveduto ad far effettuare i lavori con esito negativo,( in quanto l’acqua entra ancora)e mi e stato addebitato i due terzi del lavoro sostenendo che si trattava di una ricerca guasti. Le chedo se è una cosa giusta Grazie


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