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Vivere di rendita immobiliare

di Marco Delugan 23 mar 2010 - ore 14:34

Quanto e come investire in immobili per garantirsi una rendita stabile e sostanziosa? Ne abbiamo parlato il prof. Giacomo Morri, direttore del Master in Real Estate, della SDA Bocconi e autore del libro Investimento Immobiliare. E, sorpresa, scopriamo che anche nel solido mondo del mattone è meglio andare sul virtuale: azioni di società o quote di fondi immobiliari.

Ma cominciamo, ovviamente, dalle fondamenta.

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Professor Morri, come bisogna procedere per capire quanto investire in immobili e quanto in attività finanziarie?

«Come primo passo suggerirei un’analisi del patrimonio complessivo della famiglia o dell’individuo dividendolo in attività finanziarie e in attività immobiliari. Quelle immobiliari si possono poi dividere in beni di utilizzo e in attività per investimento. Le prime sono quelle tipicamente residenziali che la famiglia utilizza direttamente, anche per le vacanze, e che quindi non producono un reddito. Ai fini di un’analisi suggerirei di tenerle al di fuori del portafoglio immobiliare, in quanto le logiche di scelta sono più simili a quelle dei beni di consumo, cioè non secondo logiche prettamente economiche, ma di tipo psicologico, quali la stabilità, e sociali, quali lo status. Il patrimonio disponibile per scelte di investimento è quindi formato dalle attività finanziarie più il patrimonio immobiliare escluso quello utilizzato direttamente. Ci sono diversi studi accademici che indicano in circa 20%-30% l’allocazione ideale per il real estate. Poi, quando si parla di investimento immobiliare si lo dovrebbe dividere in investimento diretto, cioè l’investimento che si fa comprando direttamente la proprietà degli immobili, e investimento indiretto, che sono le azioni di società immobiliari o le quote di fondi immobiliari».

Ci vuole spiegare le differenze principali tra queste due modalità di investimento?

«Il vantaggio dell’investimento diretto è di avere il controllo dell’immobile: si può scegliere, vedere, gestire e vendere quando lo più lo si ritiene opportuno. Nell’investimento indiretto questo non accade perché acquistando un titolo di una società che investe in immobili o di un fondo immobiliare c’è un gestore che svolge per conto dell’investitore le attività precedenti. Ma l’investimento diretto ha anche numerosi svantaggi. Il primo deriva dalla dimensione dell’investimento, che non essendo frazionabile come un titolo o una quota di un fondo, ha un taglio minimo nell’ordine delle centinaia di migliaia di euro. Il secondo problema, che deriva dal taglio minimo elevato, sono le ridotte possibilità di diversificazione in quanto il numero di asset che si possono inserire in portafoglio è limitato, anche con un portafoglio di ampie dimensioni. Il terzo problema dell’investimento diretto è la gestione. Un investimento diretto oltre alla valutazione richiede un particolare processo di acquisto, nel senso che non ci si deve solo limitare alla scelta dell’immobile giusto, ma bisogna anche assicurarsi di eseguire tutte le opportune verifiche e una trattativa diretta. Verifiche legali sull’effettivo proprietario, se ci sono ipoteche sull’immobile, se il trasferimento di proprietà è sempre avvenuto in modo corretto. Si deve inoltre verificare che “l’immobile funzioni”, cioè che tutti gli impianti siano in ordine e che non ci siano da sostenere interventi di manutenzione straordinaria non previsti. Se si acquista un immobile a reddito, dal quale cioè si vuole ricavare una locazione, si dovrà verificare che il contratto sia in linea con il mercato, che il conduttore sia in grado di pagare il canone richiesto e, per esempio nel caso di alberghi o di attività commerciali, che il canone sia sostenibile in funzione della redditività dell’attività svolta nell’immobile. Ci sono poi anche considerazioni di natura fiscale. Nel caso, per esempio, in cui non si acquisti l’immobile, ma una società proprietaria solo dell’immobile, cioè una società veicolo, ci si deve accertare che la società non abbia altre passività e si deve anche valutare se c’è una tassazione latente, cioè che l’immobile sia iscritto a bilancio a un valore coerente con il valore di mercato altrimenti nel momento in cui sarà venduto ci sarà una maggiore tassazione sulle plusvalenze. E poi ci sono problemi di gestione. Affinché l’immobile produca un flusso di cassa, cioè un canone, deve essere gestito in maniera attiva: ci si deve preoccupare di trovare un conduttore, della manutenzione dell’immobile, di gestire correttamente tutti gli adempimenti di tipo normativo e fiscale. Poi c’è la manutenzione straordinaria e l’attività di valorizzazione, cioè l’asset management immobiliare, perché l’immobile dopo un certo numero di anni esaurisce il proprio ciclo di vita e necessita di essere riqualificato in modo da poter trovare un nuovo conduttore interessato all’utilizzo e quindi essere in grado di generare un canone».

Un’attività di gestione che richiede competenze elevate, quasi un’attività professionale

«Esattamente. Ma è proprio quello che spesso il privato non percepisce e non vede il tempo che deve dedicare all’attività, oltre sottovalutare l’importanza delle competenze specifiche».
 
Quali sono le cause di questo errore di prospettiva?

«In passato c’è stato uno scenario economico caratterizzato da elevata inflazione, per cui il valore degli immobili, essendo attività reali, è sempre aumentato nel tempo. Poi, a partire dalla fine degli anni ’90, c’è stato un aumento dei valori degli immobili un po’ in tutto il mondo causato principalmente dalla riduzione dei tassi di capitalizzazione e dalla riduzione dei tassi a cui le banche prestavano il denaro, oltre a un aumento della quantità di credito concesso. Tutto questo ha contribuito a un costante aumento dei prezzi degli immobili. In un simile scenario, dove anche senza una gestione attiva il valore degli immobili aumentava comunque, si è portati a pensare che l’investimento immobiliare sia facile e privo di rischio. In realtà, quello che è sempre più rilevante e lo sarà sempre di più per il futuro è la capacità dell’immobile di generare un reddito corrente. Il valore dipende da quello, perché sembra difficile che i prezzi possano ricominciare ad aumentare come accadeva in presenza di inflazione e tassi decrescenti. E questa capacità di generare reddito dipende dalla qualità dell’immobile e dal fatto che lo spazio sia o meno richiesto dal mercato. Ma rendere l’immobile appetibile richiede un professionista, qualcuno che sappia capire le esigenze del mercato e intervenire sull’immobile in modo da renderlo idoneo a una riqualificazione coerente con la domanda di mercato».

Da quanto lei dice, l’investimento diretto sembra anche rischioso, oltre che difficile

«L’investimento diretto comporta un rischio molto alto proprio perché è difficile diversificare e richiede competenze che spesso un privato non possiede. È un po’ come comprare dei titoli in borsa senza avere idea di che cosa si occupa l’azienda in cui si investe».

Per chi comunque preferisce investire direttamente, quali consigli si sente di dare?

«I consigli che si possono dare, in questo senso, sono di puntare sul commerciale e non sul residenziale, scegliendo immobili dove la gestione è più semplice possibile. Per commerciale si intende tutto ciò che non è a uso abitativo, quindi uffici, negozi, centri commerciali, capannoni, alberghi, residence. Il residenziale ha un maggior rischio specifico legato al conduttore che se non paga, è maggiormente tutelato dalla normativa rispetto al proprietario; inoltre, presenta una bassa redditività perché i canoni in rapporto ai prezzi di vendita degli immobili sono molto bassi e non è certo che nel lungo periodo il bene si rivaluti perché cambiano le esigenze delle persone e quindi anche un appartamento invecchia, un po’ come accade per un’automobile. Un appartamento di 20 anni fa oggi ha segni di obsolescenza e spesso va ristrutturato: non è detto, quindi, che la redditività sia tale da giustificare tutti i costi. Sul commerciale va meglio nel senso che la redditività è più alta, la normativa tutela un po’ meno il conduttore rispetto a quanto avviene nel residenziale, e quindi c’è un minor rischio. Il problema del commerciale sono l’attività di gestione più complessa e la dimensione unitaria maggiore. Altro consiglio: evitare assolutamente le operazioni di sviluppo e cioè costruire degli immobili con il fine di venderli, perché è una attività molto difficile e molto rischiosa e che richiede competenze professionali. Infine, meglio investire in immobili “molto facili”, cioè di alta qualità, possibilmente già locati e ubicati in zone in cui c’è sempre domanda, come per esempio in centro città. Chiaramente in questi casi il rendimento è molto più basso perché più alto è il prezzo, ma più basso è il rischio. In assoluto non è sbagliato investire in immobili di bassa qualità, si tratta solo di un’attività più rischiosa e che richiede una gestione più attiva per la quale spesso il privato non ha le necessarie competenze. Per esempio se si investe in un immobile nel centro di Milano, locato a una banca e con un contratto di dodici anni, la gestione consiste solo nell’emettere una fattura e incassare un canone. Se invece si compra un immobile vecchio, vuoto, in periferia trovare un conduttore è molto difficile: probabilmente si dovrà intervenire sull’immobile con una ristrutturazione e poi svolgere un’attività di commercializzazione dello spazio per trovare un conduttore. È ovvio che in questo secondo caso l’immobile ha un prezzo più basso e quindi si avrà un rendimento più alto rispetto a quello localizzato in centro. Ma questo maggior rendimento dipende proprio dal maggior rischio e dalla maggiore attività gestionale necessaria».

Quali sono i pro e i contro dell’investimento indiretto?

«Nell’investimento indiretto si conosce la strategia del fondo, il tipo di immobili in cui investe, se a reddito o se operazioni di sviluppo, se ubicati in Italia o all’estero, se uffici, commerciale o logistica. Quello che non si conosce è in quali singoli immobili investirà, decisione che rimane nella discrezionalità del gestore. E questo da molti è considerato uno svantaggio rispetto all’investimento diretto, oltre al fatto di non avvertire la fisicità del bene né di poterlo mostrare come proprio. Ma con l’investimento indiretto c’è un forte vantaggio di diversificazione. Immaginiamo un patrimonio di alcuni milioni di euro, questo potrebbe essere investito, al di fuori del residenziale, in tre o quattro immobili al massimo. Mentre si potrebbe investire in quote di diversi fondi o in azioni di società immobiliari quotate, dove la singola quota di un fondo o azione è già un portafoglio diversificato. E poi si può diversificare tra diverse società e gestori, oltre ai fondi immobiliari dello stesso gestore. I costi di gestione ci sono ugualmente, perché si paga una commissione al gestore del fondo o i costi di struttura della società immobiliare, ma con il vantaggio che sono costi espliciti che spesso con il “fai da te” non si vedono. Un altro vantaggio è che il fondo effettua tutti i controlli e le verifiche di cui si parlava prima, mentre a volte il privato, pensando di risparmiare, ne evita alcuni. Tante volte va bene, altre è un disastro come quando si scoprono importanti interventi di riparazione inizialmente non previsti. E c’è un altro vantaggio: la liquidità. Un titolo, soprattutto se quotato, è facile da vendere. Mentre con un investimento diretto ci sono tempi lunghi e spesso ci vogliono molti mesi, soprattutto in fasi negative di mercato. Un vantaggio solo apparente dell’investimento diretto è poi quello di una più bassa oscillazione del prezzo. È più un problema di percezione perché con un titolo quotato tutti i giorni è possibile vederne la quotazione e le sue variazioni, e si ha così la percezione di una perdita o di un guadagno; diversamente con un immobile si conosce solo il prezzo al momento di acquisto e al momento di vendita, cioè ci sono solo due valori che spesso occorrono su archi temporali lunghi su cui l’inflazione ha creato un effetto positivo. Questo porta alla percezione dell’investimento immobiliare diretto come poco rischioso, mentre quello indiretto come più volatile. In realtà anche quello diretto è rischioso, perché in momenti come quello attuale, in cui il mercato è poco liquido e c’è poco interesse per l’investimento, in cui c’è un alto premio per il rischio, se occorre vendere un immobile lo si deve vendere a un prezzo molto più basso di quello che si poteva ottenere uno o due anni fa. Ma normalmente questo non viene percepito. Interessante è osservare l’andamento dei prezzi immobiliari nel lungo periodo: a valori nominali presentano una crescita continua, mentre depurati dall’inflazione si osservano chiaramente fasi negative con significative riduzioni».

Ma con lo stesso capitale in quale dei due tipi di investimento guadagno di più?

«Se si investe in fondi o azioni di società, è un investimento più diversificato e che su un orizzonte di tempo uguale può avere lo stesso rendimento dell’investimento diretto in un immobile, ma a un rischio inferiore perche c’è una maggiore diversificazione. Qual è il problema? Che normalmente l’investitore quando compera azioni o quote di fondi quotati ha un’ottica di più breve periodo, ed è lì che si crea l’elemento di rischio che spesso porta a rendimenti negativi. Normalmente chi investe in immobili li tiene per periodi medio lunghi, anche per gli alti costi di transazione, e quindi difficilmente avverte la sensazione di una perdita. Un po’ per un fenomeno di inflazione, un po’ perché il valore degli immobili segue l’andamento dell’economia, e un po’ per la problematica di percezione del rischio di cui si parlava prima».

Con l’investimento diretto ogni mese ricevo l’affitto, e con l’investimento indiretto?

«È più o meno lo stesso. Nel caso di un’azione o di un fondo, l’affitto si chiama dividendo e si riceve una volta ogni sei mesi o ogni anno. Con un vantaggio però, che se si investe in un immobile si ha spesso un solo conduttore, e se questo non può pagare perché ha problemi economici, non si incassa niente. In più si avrà per molto tempo, soprattutto se residenziale, un contenzioso tale per cui il conduttore potrebbe continuare a utilizzare l’immobile, quindi con un rischio specifico altissimo. Si ha poi un secondo problema, la tassazione. La locazione è tassata come reddito personale oppure come reddito di impresa e quindi con aliquote elevate. Diversamente l’aliquota dei fondi immobiliari è del 20%, quindi anche da un punto di vista fiscale l’investimento diretto è molto penalizzato».
 
Anche a livello di indicazione di massima, se ho bisogno di 3mila euro al mese, quanto devo investire come investimento diretto e come investimento indiretto?

La redditività lorda di un immobile di tipo commerciale oggi è tra il 6% e l’8%, al quale si devono togliere le spese e le tasse. Quindi per avere 3mila euro al netto delle imposte e delle spese si devono ottenere almeno 72mila euro lordi all’anno, serve quindi un investimento di almeno un milione di euro, immaginando che l’aumento di valore dell’immobile copra i costi di manutenzione straordinaria. La diversificazione è tuttavia minima, si può comprare un ufficio a reddito di piccole dimensioni o negozi. Allora a questo punto occorre riflettere se sia corretto assumere tanto rischio specifico. Io non investirei tutto il mio patrimonio in una o in poche posizioni».

E se mettessi lo stesso in fondi? Mediamente…

«I numeri sono all’incirca gli stessi, nel senso che il fondo ha una tassazione più agevolata, ma ha qualche spesa in più in quanto c’è una gestione professionale più attenta. Se avessi lo stesso milione di euro preferirei investirlo in una serie di fondi quotati e azioni, anche estere, prendendomi un minimo rischio anche di selezione del gestore in quanto a quel punto si potrebbe diversificare. Il guadagno è più o meno lo stesso in quanto dipende dall’andamento del mercato, ma il rischio è inferiore. E soprattutto perderei meno tempo. La redditività dei fondi immobiliari quotati è stata piuttosto buona, in funzione del momento in cui si considera l’investimento in media dal 5% al 20% all’anno. Diverso invece per chi ha investito nella fase di collocamento, che spesso ha subito una perdita in conto capitale notevole, per lo sconto rispetto alla valutazione del portafoglio di immobili cui spesso quotano i fondi e in generale le società immobiliari. Però attenzione, occorre sempre considerare lunghi orizzonti temporali, perché se si pensa di comprare e rivendere dopo un solo mese allora ci si espone alla volatilità della borsa, con rendimenti ben diversi. Per periodi lunghi si intende 7 o 10, come per l’investimento diretto in un immobile».


Marco Delugan
marcodelugan@soldionline.it

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