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Come gestire un mutuo

Difficile vivere di rendita con un mutuo sulle spalle. Ecco sette suggerimenti se proprio lo si deve fare

di Cesare Valentini 5 nov 2009 - ore 11:12

Fra il 2003 e il 2007, il tasso medio dei mutui è salito dal 3,6% al 5,7%. Su 25 anni, la rata mensile sale da 580 a 628 euro per ogni 100mila. Si pagherà il 50% in più della cifra finanziata. In questo modo è difficile vivere di rendita. 

Avevo messo in guardia contro il tasso variabile nel 2004. Ora è importante evidenziare i sette suggerimenti operativi su come gestire il problema del mutuo:
  1. Non accendere un mutuo se appena puoi farne a meno. Certo non farlo per una seconda casa o un investimento immobiliare: agire a leva è costoso e pericoloso. Non farlo se non hai necessità di investire subito, se hai fonti di finanziamento proprie, se puoi chiedere prestiti in famiglia.
  2. Cerca di ridurre la durata del prestito, perché essa agisce da moltiplicatore del costo; nei primi anni, infatti, si paga una quota maggiore di interessi. Evita in particolare la formula a rata fissa e a durata variabile. Essa sembra dare maggiore controllo sul futuro, ma non protegge affatto dalla variabilità dei tassi: se questi crescono, aumenta la durata dell’impegno e la somma complessiva degli oneri. Ancora peggiori certe formule di preammortamento dove nel primo periodo si pagano solo interessi!
  3. Preferisci formule semplici: spesso le opzioni offrono importanti margini di scelta alla banca, ma non al debitore. Importanti appaiono soltanto due opportunità:
    1. poter ripianare il capitale appena possibile;
    2. avere la garanzia di un tetto massimo al tasso variabile.
  4. Ci sono alcune ragioni che possono portare a preferire il tasso fisso, al di là di un esercizio di previsione sui tassi e di calcolo dell’ammortamento. Da una parte una logica precauzionale: “è più sicuro un debito a tasso fisso e un credito a tasso variabile, piuttosto che il contrario”. Dall’altra, una strategia di qualità della vita: è bello vedere che l’impegno continua a decrescere, in termini reali.
  5. Una volta scelto il sistema soggettivamente più adatto (minimizzando ammontare e durata, mentre la massima rata sostenibile è il vincolo), occorre concentrarsi sullo spread, che è ciò che più conta nella negoziazione con la banca. Lo spread è la differenza rispetto ai tassi di riferimento del mercato (Euribor, IRS, ecc). Ogni 0,10% in meno fa risparmiare una quota anche 5-10 volte maggiore sul valore attuale del debito. Ho elaborato un calcolo di questo “effetto moltiplicatore” dello spread, è questo il punto su cui consiglio di accanirsi prima della firma finale.
  6. Non sovrastimare i miglioramenti normativi sui vecchi mutui: la portabilità ad altra banca è complessa e osteggiata, la penale di estinzione anticipata è stata ridotta solo parzialmente, la concessione concordata con il governo allunga la dipendenza. La rinegoziazione dipende in sostanza dai rapporti di forza, come prima. Meglio liberarsi del debito che essere attanagliati da dubbi e alternative.
  7. Infine, pensa in positivo: quando chiudi il mutuo, allora puoi pensare sul serio a ritirarti a vivere di rendita.

Cesare Valentini

Questo scritto è redatto a solo scopo informativo, può essere modificato in qualsiasi momento e NON può essere considerato sollecitazione al pubblico risparmio. Il sito web non garantisce la correttezza e non si assume la responsabilità in merito all’uso delle informazioni ivi riportate.
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