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Il mutuo: entriamo nei dettagli

Ma che cosa è veramente il mutuo? Ormai è diventata una parola tanto usata nel linguaggio comune, ma sappiamo veramente dare una definizione di mutuo?

di Paolo Buro 16 apr 2009 ore 11:09

Articolo a cura di ProfessioneFinanza.com

Il mutuo è un contratto definito “tipico”, cioè caratterizzato da uno schema previsto e regolamentato secondo normativa. Il contratto di mutuo viene disciplinato dagli articoli 1813 e seguenti del Codice Civile. Infatti secondo l’art. 1813, il mutuo è “il contratto con il quale una parte (mutuante) consegna all’altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”. Tale contratto si configura pertanto giuridicamente come un contratto “reale” in quanto si perfeziona con la consegna del denaro o delle cose fungibili permettendo al mutuatario di acquisire la piena proprietà della cosa data in mutuo. Il mutuo è un contratto a titolo oneroso. Infatti, salvo patto contrario, il soggetto che ha ricevuto in prestito la somma di denaro, deve corrispondere i relativi interessi. La misura degli interessi è determinata dalle parti. Esiste il divieto assoluto di pattuire interessi usurari, pena la nullità dell'accordo e la riduzione dell'interesse nella misura legale. Inoltre secondo l’art. 1814 del codice civile con il contratto di mutuo le cose consegnate dal mutuante al mutuatario passano di proprietà al mutuatario, perché il contratto si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario il quale si impegna nei termini concordati nel contratto a: 1. restituire la somma (capitale) che ha ricevuto dal mutuante; 2. corrispondere, generalmente tramite rate, gli interessi pattuiti. Il mutuo è un contratto reale e non consensuale, cioè per il suo perfezionamento non è sufficiente il consenso delle parti ma ci deve essere la consegna del bene. Di conseguenza la consegna non costituisce una obbligazione contrattuale del mutuante, ma diventa elemento indispensabile per la stessa sussistenza giuridica del contratto di mutuo. Bisogna altresì precisare che la consegna nel caso del mutuo può avvenire tramite accreditamento della somma pattuita in conto corrente a favore del mutuatario. Il mutuo si configura come contratto unilaterale in quanto le prestazioni sono tutte a carico di una sola parte (mutuatario).

Inoltre il mutuo è un atto pubblico e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un notaio il quale si darà cura di redigere il contratto; a trascriverlo nei pubblici registri; ad iscrivere l’ipoteca ed a verificare che tale iscrizione sia avvenuta in maniera regolare e secondo legge. Bisogna fin da subito specificare una questione che riveste un’importanza fondamentale quando si accende un mutuo. Altresì bisogna aggiungere che non sempre alla stipula dell’atto di mutuo vi è la contestuale erogazione della somma, in quanto alcune banche o finanziarie, si riservano il diritto di svincolare la somma alla avvenuta iscrizione ipotecaria, presso il competente ufficio del registro. Il tutto tecnicamente si svolge come segue:  la banca deve iscrivere ipoteca tramite una persona di sua fiducia (di norma il Notaio rogante), decorsi 11 giorni dall’iscrizione vi è il consolidamento dell’ipoteca, quindi il notaio redige relazione attestante l’avvenuta iscrizione e consolidamento dell’ipoteca. A quel punto la banca svincola il denaro. Fino agli inizi degli anni novanta, prima della compravendita si stipulava l’atto di mutuo, con quattro controparti, mutuatario, notaio, banca e terzo datore d’ipoteca (l’attuale proprietario dell’immobile che consentiva di iscrivere da parte della banca prima della compravendita ipoteca sul proprio immobile), decorsi i termini (11 Giorni), la banca rendeva l’importo disponibile, quindi avveniva la compravendita con l’immediato passaggio dei soldi. Dopo gli anni novanta, si è eliminato questo passaggio, stipulando entrambi gli atti, mutuo e compravendita, o compravendita e mutuo, nello stesso giorno, facendo firmare al mututatario e al venditore il mandato irrevocabile (bonifico a favore del venditore) da eseguirsi al momento dello svincolo della somma.

Ultimamente, molte banche per agevolare i clienti, hanno iniziato ad erogare le somme contestualmente all’atto di mutuo. Solamente se il mutuatario è persona fisica non soggetta a fallimento (il tutto da attestarsi con relativi certificati del tribunale e relazione notarile). Non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro da parte del cliente: infatti può succedere a volte che gli istituti blocchino la somma erogata fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula. La questione è di cruciale rilievo in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente concede in garanzia alla banca! Una possibile soluzione consiste nel procurarsi dalla banca un finanziamento "ponte" (o "pre-finanziamento"), che copra il periodo tra la stipulazione e il tempo necessario al consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono a ciò disponibili.

Paolo Buro
http://www.professionefinanza.com/
paoburo@tin.it

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