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Meglio acquistare o affittare?

Criteri diversi per abitazione civile, casa per le vacanze e immobili da dedicare a uso aziendale

di Cesare Cavini 6 lug 2010 ore 11:53
Articolo a cura di Nafop.org

Acquistare o affittare? L'amletico dubbio su quale sia la forma più vantaggiosa per assicurarsi la disponibilità di un immobile ha colpito almeno una volta ciascuno di noi. A prescindere dalle condizioni contingenti del mercato immobiliare, a seconda delle quali in un determinato istante si possono spuntare prezzi di acquisto/affitto ritenuti più o meno convenienti, nella valutazione se convenga acquistare o affittare il cespite, è opportuno distinguere tra immobili adibiti a civile abitazione ed immobili ad uso commerciale o industriale.

Abitazione civile - In caso di civile abitazione bisogna fare un’ulteriore distinzione tra "prima" e "seconda" casa. - Se si pensa alla casa "di residenza" (ove le disponibilità finanziarie lo consentano...) conviene senz'altro l'acquisto in quanto quest'ultimo è nettamente favorito dall'attuale trattamento fiscale (imposta di registro ed iva ridotte rispettivamente al 3% ed al 4% contro un 10% ordinario, imposta ipotecaria e catastale fisse a 168€ - in caso di assoggettamento ad iva, l'imposta di registro sarà pari a 168€-, esenzione totale ICI ed IRPEF, ed interessi passivi dell'eventuale mutuo di acquisto fiscalmente detraibili nella misura del 19% fino ad massimo di 760 € annui). Viceversa il canone di affitto non gode di alcun beneficio essendo fiscalmente indetraibile. E' quindi un costo pieno connesso all'acquisto di un servizio (il godimento dell'uso dell'immobile).

Casa vacanze - Relativamente alla seconda casa, quella delle vacanze, la scelta tra affitto ed acquisto è fortemente condizionata dalle abitudini e dalle attitudini personali. Infatti la proprietà di un immobile "lega" al luogo di ubicazione dello stesso. Quindi soggetti abitudinari, amanti della routine preferiranno optare per l'acquisto dell'immobile e tornarci così in vacanza anno dopo anno, mentre chi ama cambiare spesso per scoprire posti nuovi sceglierà la forma dell'affitto (maggiormente flessibile). Va da sé che nell'ipotesi di voler mettere a reddito la seconda casa, l'unica forma di possesso perseguibile sarà quella relativa all'acquisto dell'immobile.

Immobile uso aziendale - In caso di immobile ad uso aziendale (industriale o commerciale), la scelta tra acquisto ed affitto è molto più complessa ed è legata alla realtà della singola azienda. – In generale si può ritenere corretto far dipendere la scelta in primis alla solidità ed alla storicità dell'attività imprenditoriale. Per cui in caso di "start up" si opterà sempre per l'affitto dell'immobile, mentre successivamente, quando i numeri lo consentiranno, si potrà valutarne l'acquisto in funzione dell'impatto che l'operazione potrebbe avere sui principali indicatori di bilancio (indici di struttura patrimoniale, finanziaria e reddituale). Vorrei sottolineare come, in caso di acquisto dell'immobile ad uso aziendale, si opti generalmente per l'intestazione della proprietà alla società immobiliare (del gruppo o di famiglia) e la successiva cessione tramite locazione alla società operativa. Questo perché l'appesantimento dell'attivo patrimoniale di una società può impattare sia sul rating aziendale previsto da Basilea 2 (con conseguenze a livello di economicità nell'accesso al credito), sia a livello di elasticità di gestione. In entrambi i casi ritengo che la fattibilità di un'operazione importante come l'acquisto di un immobile dovrebbe essere sempre valutata molto attentamente insieme al proprio consulente di fiducia, in modo da poter prendere serenamente una decisione consapevole.


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Cesare Cavini

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