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Imu e Irpef: differenza tra prima casa e abitazione principale

Anche se spesso finiscono per coincidere, prima casa e abitazione principale per la legge non sono la stessa cosa. Due concetti importanti per chi dovrà pagare tasse sugli immobili

di Antonello Scrimieri 3 mag 2012 - ore 10:12
La guida che segue serve a spiegare meglio al contribuente ai fini IMU e IRPEF due concetti importanti, che una volta identificati permettono anche ad un utente non esperto di sapersi comportare in sede di dichiarazione dei redditi e di liquidazione delle imposte (pagamento dell’F24).

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La differenza tra prima casa e abitazione principale, che molto spesso coincidono (es. caso di una famiglia che possiede un unico immobile e vi abita), è legata alla legge, la quale riserva diversi benefici alle due categorie menzionate.

Prima casa
 
Il concetto di prima casa fa riferimento al possesso di una unità immobiliare, ovvero la prima che un soggetto acquista ed entra a far parte della propria disponibilità.

La legge, dal 1982 ( l. 22 aprile 1982 n. 168) per l’acquisto dei beni dai privati e dal 1993 per l’acquisto dei beni dalle società immobiliari e dai costruttori (D.L. 22 maggio 1993 n. 155), da la possibilità al momento dell’acquisto di alcune agevolazioni.

La parte acquirente deve dichiarare di essere residente nel comune dove l’immobile è acquistato ovvero si deve impegnare a trasferirvi la residenza entro 18 mesi; inoltre l’immobile non deve avere caratteristiche di lusso (es. categoria A2).

La parte acquirente non deve avere né la proprietà in quota o anche l’usufrutto di un immobile a destinazione abitativa nello stesso comune dove sta comprando l’immobile in oggetto né avere la piena proprietà in qualsiasi comune italiano di un’abitazione che sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni in questione. Soddisfatti questi requisiti davanti al notaio le imposte di registro, ipotecarie e catastali  dovute scenderanno dal 10 al 3%.

L’agevolazione per l’acquisto della prima casa prevede un obbligo: non vendere la proprietà per 5 anni dalla data di acquisto. Ove si venda la casa acquistata con le agevolazioni, si è soggetti al pagamento di una sovrattassa del 30% sulle tasse pagate e al pagamento della differenza tra il 3% e il 10% (imposta dovuta senza le agevolazioni) nonché gli interessi.  Per evitare di decadere dall’agevolazione, oltre a non vendere per 5 anni, vi è un’alternativa: ricomprare entro un anno dall’avvenuta vendita una nuova prima casa.

Abitazione principale

Il concetto di abitazione principale è sostanzialmente assimilabile con quello di residenza, che la legge la definisce dimora abituale (cit. art. 43 C.C. comma 2: la residenza è il luogo in cui la persona ha la sua dimora abituale), ovvero l’immobile dove una persona o un nucleo familiare ha stabilito la sede principale dei suoi affari ed interessi; ciò comporta agevolazioni IMU (in passato sull’ICI vi era l’esenzione); la non imponibilità IRPEF; la detraibilità degli interessi passivi sul mutuo contratto per l’acquisto e prezzi agevolati sulla stipula di contratti sulle utenze domestiche.

Antonello Scrimieri

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