Ristrutturazioni ed efficientamento energetico, perché conviene

Il momento, nonostante la crisi morda peggio che mai, è decisamente propizio per ristrutturazioni ed opere di efficientamento energetico. Attualmente lo Stato concede forti sgravi fiscali a chi investe del denaro per migliorare il patrimonio edilizio. Sviscerando il quadro normativo con i miei clienti ho trovato molta confusione sulla legislazione corrente che cercherò qui di seguito di esporre sinteticamente ed in modo chiaro.

1)    Il DL 83/2012, tradotto successivamente nella Legge 134/2012 ha introdotto modifiche profonde nella normativa di detrazione fiscale delle ristrutturazioni edilizie.

2)    E’ stato introdotto uno sgravio fiscale straordinario per tutti gli interventi di riqualificazione edilizia, che dura fino al 30 Giugno 2013. La detrazione IRPEF per chi entro tale data avrà sostenuto spese in tal senso, salirà dall’usuale 36% (tetto di spesa 48.000€) al 50%, con tetto di spesa 96.000€. La detrazione verrà spalmata in 10 anni in importi uguali. Ad esempio, chi dovesse raggiungere il tetto di spesa otterrebbe con questo regime straordinario un risparmio annuale in dichiarazione dei redditi di 4.800€, moltiplicato per i 10 anni successivi.

3)    E’ stata resa strutturale la detrazione del 36% per le spese di efficientamento energetico, con tetto di spesa 48.000€.

4)    In continuità con il punto 2 è stato introdotto uno sgravio fiscale straordinario per gli interventi di efficientamento energetico. Esso porta la detrazione per le spese effettivamente sostenute entro il 30 Giugno 2013 ad un interessantissimo 55%, con tetto di spesa 96.000€. In soldoni, chi usufruisse dello sgravio sulla cifra massima potrebbe trovarsi ogni anno per 10 anni un risparmio in dichiarazione dei redditi di 5.280€, o sviluppare un credito d’imposta decisamente importante. Comunque da Luglio 2013, a meno di proroghe che dovranno essere volta per volta concesse dal Parlamento, si ritorna al regime strutturale descritto al punto 3, valido tanto per le ristrutturazioni quanto per le opere di efficientamento energetico.

Questo il quadro normativo. E’ da segnalare che dal mondo imprenditoriale arrivano pressanti richieste di estendere lo sgravio fiscale straordinario al 2020 o almeno fino a tutto il 2013, ed il Presidente di Confindustria Squinzi si è fatto recentemente portavoce di queste istanze; questo fa sperare in probabili proroghe ed estensioni future, ma ad oggi le indicazioni sono quelle descritte.

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LE DOMANDE DEI CLIENTI - Detto questo le domande dei miei clienti, vista la relativa urgenza di scegliere come investire per massimizzare gli sgravi e visti i tempi di crisi e di diffidenza nei confronti della politica, sono molte. Ne affrontiamo due, che ritengo centrali.

CHE INTERESSE HA LO STATO - La risposta a questa prima domanda è semplice: è l’attuazione di direttive Europee. Mi riferisco in particolare alla direttiva 2010/31/UE (in sostituzione della datata ma più nota 2002/91/CE o Energy Performance Building Directive - EPBD). Ritardi nell’adozione di questa direttiva costerebbero all’Italia l’apertura di procedure d’infrazione e multe cospicue che intaccano le finanze dello Stato, rendendo queste politiche fondamentali per la tenuta dei conti.

PERCHE’ INVESTIRE IN UN BENE CHE STA PERDENDO VALORE - Qui la risposta è un po’ più complessa e può far scaturire importanti riflessioni. Come molti di voi sapranno l’edilizia è uno dei settori maggiormente colpiti dalla crisi. Peraltro la situazione attuale porta in sé dei semi di cambiamento, da coltivare, che trovo molto significativi ed importanti per introdurre nel mercato in cui opero novità durevoli e positive.

Le scarse disponibilità economiche che ad ogni livello limitano le possibilità di investimento immobiliare stanno portando il mercato su logiche qualitative. Gli immobili meglio progettati e realizzati dal punto di vista energetico, funzionale e, perché no, estetico sono quelli che sapranno imporsi in un mercato che dispone di un’offerta enormemente vasta, se confrontata alla domanda; chi cerca casa, sia in vendita che in locazione, sarà attento a scegliere il meglio disponibile valorizzando le proprie spese. Va detto che attualmente si trovano, a parità di prezzo, immobili in condizioni molto variabili sul piano qualitativo, ma questa tendenza sta progressivamente variando e la qualità complessiva inizia a riflettersi sul valore dell’immobile.

Tutto ciò vale per le nuove costruzioni, ma vale a maggior ragione per il patrimonio edilizio esistente, che non può sottrarsi a questo meccanismo: chi possiede uno o più immobili messi a reddito rischia nel giro di pochi anni di vedere erosa in modo cospicuo la redditività dell’investimento a fronte di un’offerta che va via qualificandosi (e per conseguenza squalificando chi non resta al passo).

Oggi più che mai, nella fase di transizione che ci porterà, nel 2020, ad avere l’obbligo per legge di costruire edifici energeticamente indipendenti per l’80%, investire nel miglioramento del patrimonio edilizio, specialmente se messo a reddito, significa proteggere nel tempo il valore dei propri investimenti con una spesa minima. Come abbiamo visto oltre la metà della spesa si tradurrà in un risparmio annuale anche cospicuo in sede di dichiarazione dei redditi, a fronte di un intervento che avrà aumentato il valore dell’immobile e di conseguenza i nostri incassi sia in caso di vendita che in caso di locazione. Se dunque ciò che vi frena è sostanzialmente un legittimo “conviene?”, la risposta è sì, conviene, e molto.

Marco Barbero - Coffee Architects
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