Che mutuo mi conviene scegliere?

Buongiorno
Qualche giorno fa, mi hanno chiesto consiglio per l’accensione di un mutuo, ma temo di non essere in grado di dare grandi consigli.
 
In particolare, la domanda cruciale riguarda la tipologia di mutuo da attivare:

1. a tasso fisso?
2. a tasso variabile?
3. variabile ma con un "cap"?
4. rinegoziabile?

Dato l'importo (circa 160mila€) la durata dovrebbe essere fissata sui 25 anni per mantenere le rate dentro un valore non superiore agli 800€ mensili. 

Altra domanda: che assicurazioni conviene stipulare per coprirsi dai rischi (morte, invalidità, perdita del posto di lavoro e via dicendo)?

La ringrazio anticipatamente se potrà darmi qualche indicazione che io possa a mia volta trasferire.

Risposta

Buongiorno.
Una risposta esaustiva comporterebbe ragionamenti troppo lunghi, cercherò comunque di dare una risposta comprensibile in modo sintetico, rimango a disposizione se rimanessero dubbi.

I mutui oggi sono tutti rinegoziabili, al limite si può sempre trasferire il mutuo presso un’altra banca (surroga). Se per rinegoziazione si intende invece la possibilità di passare da tasso fisso a variabile o viceversa è un’opportunità che la banca si fa pagare ma del tutto inutile. La surroga e la rinegoziazione permettono già questa possibilità e, in ogni caso, quando viene fatta la richiesta, ad esempio di passare dal variabile al fisso, è quasi sempre troppo tardi perché i tassi sono ormai saliti.

La scelta del tipo di mutuo è del tutto personale e dipende da diversi fattori: nucleo familiare, tipo di reddito, risparmio accumulato, ecc…

Generalmente le condizioni di partenza di un mutuo a tasso fisso sono sempre sfavorevoli rispetto ad uno a tasso variabile, ma quest’ultimo è soggetto alla variabilità dei tassi. Poiché ci troviamo di fronte ad un momento storico di tassi estremamente bassi, se vi sono le condizioni personali io propenderei per il tasso fisso o, ancora meglio, per il variabile con cap che permette di sfruttare la convenienza dei tassi attualmente favorevoli mettendo però un limite alle possibilità di rialzo.

Attualmente si possono trovare le seguenti condizioni (confronta le varie offerte di mutuo):

1. Tasso variabile: spread su Euribor 3m 0,95%, tasso 1,62%, rata mensile circa 650 Euro;
2. Tasso fisso: spread 1,10%, tasso 4,91%, rata mensile circa 930 Euro;
3. Tasso variabile con cap: spread su Euribor 3m 1,40%, tasso 2,07%, rata mensile circa 684 Eur, Cap 5,50%.

Per mantenere la rata entro gli 800 Euro mensili il tasso totale praticato inizialmente deve essere inferiore al 3,50%. Con il passare dei mesi e, quindi, con al diminuire del debito residuo la rata potrà mantenersi al di sotto di 800 Euro anche con tassi più elevati. Ad esempio al 10° anno con un tasso del 4,40% la rata sarà più o meno di 800 Euro.

Per quanto riguarda le polizze, tenendo conto delle esigenze dell’intero nucleo familiare, conviene stipulare quelle che servono a proteggere da eventi che potrebbero impedire il completamento del piano di rimborso. A parte l’assicurazione scoppio-incendio imposta dalla controparte bancaria, si dovrebbe valutare la convenienza di stipulare quella caso morte e contro i gravi infortuni e malattie (quelle che modificano le capacità lavorative, generalmente al di sopra di una soglia di invalidità del 70%). Qui però il discorso si fa complesso e bisognerebbe valutare lo specifico caso.

Spero possa essere d’aiuto.

Lucio Sgarabotto
lucio.sgarabotto@gmail.com

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